Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp

Nhà ở công nhân luôn là vấn đề lớn của chính sách an sinh xã hội. Việc giải quyết tốt bài toán nhà ở công nhân sẽ góp phần thúc đẩy việc an cư, lạc nghiệp của hàng triệu lao động, thể hiện tính công bằng xã hội. Tuy nhiên, trong những năm qua, mặc dù số lượng khu công nghiệp ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng lao động lớn nhưng vấn đề phát triển nhà ở công nhân vẫn còn hạn chế.

Theo quy hoạch phát triển các khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đến năm 2020, tổng số công nhân làm việc tại các khu công nghiệp đạt khoảng 7,2 triệu người. Trong đó số công nhân có nhu cầu về chỗ ở là khoảng 4,2 triệu người, tương đương khoảng 33,6 triệu m² nhà ở. Hiện tại, cả nước có 2,8 triệu công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong đó có 1,7 triệu người có nhu cầu về nhà ở. Tuy nhiên, hiện nay mới chỉ có thể giải quyết được 8÷10% trong số này; 1,5 triệu người còn lại đang phải đi thuê nhà dân để ở với điều kiện sống rất thấp, ảnh hưởng đến sức khỏe công nhân và tác động đến năng suất lao động [1].

Để dẫn đến việc thiếu hụt chỗ ở cho một bộ phận không nhỏ công nhân khu công nghiệp như đã nêu trên, ngoài khó khăn về nguồn vốn còn có một phần nguyên nhân do chưa có một kế hoạch phát triển nhà ở cho đối tượng này một cách đồng bộ. Trong đó, muốn việc đầu tư xây dựng đạt được hiệu quả cao, thì ngay từ ban đầu phải xác định được khá chính xác tổng mức đầu tư của dự án để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư. Suất vốn đầu tư xây dựng công trình là một trong những chỉ tiêu kinh tế – kĩ thuật tổng hợp quan trọng, là công cụ trợ giúp cho các chủ thể rút ngắn thời gian xác định tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình. Do đó, để nâng cao hiệu quả đầu tư cũng như hiệu quả xã hội của các công trình nhà ở cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, góp phần đồng bộ hóa kế hoạch phát triển nhà ở, cần thiết phải xây dựng suất vốn đầu tư cho các loại hình nhà ở này.

Đặc thù đối với nhà ở công nhân khu công nghiệp và thực trạng tại Việt Nam

Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp có những đặc thù nhất định. Đây là những nhóm đối tượng khó khăn về nhà ở, khó có khả năng tiếp cận với các dự án nhà ở thương mại trên thị trường và theo quy định được hưởng chính sách về nhà ở xã hội. Những thiết kế xây dựng cho các loại hình nhà ở này vừa phải đảm bảo đáp ứng các tiêu chuẩn hiện hành về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, an ninh vừa phải thỏa mãn về diện tích, tiện nghi trong căn hộ sao cho phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng.

Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp được phát triển theo dự án (không tính đến nhà trọ do dân tự xây) thực tế hiện nay khá đa dạng (chưa có sự thống nhất chung về thiết kế) nhưng có thể xếp vào 3 loại hình: nhà chung cư gồm các căn hộ gia đình, nhà chung cư gồm các phòng ở tập thể và nhà chung cư kết hợp các căn hộ gia đình và các phòng ở tập thể. Chiều cao tầng của các tòa nhà này phần lớn từ 4÷6 tầng, không có thang máy; một số ít công trình cao 9÷15 tầng, có thang máy và tầng hầm. Diện tích tầng 1 có thể sử dụng làm khu vực dịch vụ thương mại và để xe. Ngoài ra, hiện nay đang có một số ít nhà ở cho công nhân theo loại hình nhà lắp ghép 1÷2 tầng. Nhà ở cho công nhân khu công nghiệp hiện nay đang có xu hướng phát triển theo dự án đồng bộ đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đảm bảo và nâng cao chất lượng sống của công nhân gồm cả hình thức cho thuê, cho thuê mua và để bán (nhưng chủ yếu hiện nay vẫn là cho thuê).

Trong thời gian qua, đã có một số văn bản quy định của Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn, quy chuẩn cho thiết kế, đầu tư xây dựng công trình nhà ở cho công nhân khu công nghiệp như: 5 tiêu chuẩn nhà ở công nhân; Nghị định số 66/2009/NĐ-CP ngày 24/4/2009 do Chính phủ ban hành về cơ chế chính sách phát triển nhà ở công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê; Thông tư số 14/2009/TT-BXD ngày 30/6/2009 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn áp dụng thiết kế điển hình, thiết kế mẫu nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân và nhà ở cho người thu nhập thấp; Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại các khu vực đô thị… Hiện nay vẫn còn thiếu một hệ thống hoàn chỉnh các tiêu chuẩn, quy chuẩn cụ thể cho thiết kế, đầu tư xây dựng công trình nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Do đó cần phải bổ sung, hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn này theo hướng phát triển các khu ở đa chức năng, đảm bảo tính bền vững, tiện nghi và thẩm mỹ.

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình đã được Bộ Xây dựng công bố

Thời gian qua, để phục vụ nhu cầu tham khảo, sử dụng vào việc lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình của các cơ quan, tổ chức, cá nhân, Bộ Xây dựng hàng năm đã ban hành các Quyết định công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình (gần đây nhất là Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2016 được công bố kèm theo Quyết định số 706/QĐ-BXD ngày 30/06/2017 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng). Tuy nhiên, đối với công trình nhà ở, trong tập suất vốn đầu tư được công bố mới chỉ đề cập đến công trình nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ. Trong đó, suất vốn đầu tư đối với loại hình nhà chung cư được xác định cho các nhóm: ≤ 7 tầng, trên 7 tầng đến 20 tầng và > 20 tầng; đối với nhà ở riêng lẻ là các nhóm: nhà 1 tầng tường gạch mái tôn, nhà 1 tầng tường gạch mái BTCT, nhà 2 đến 3 tầng kết cấu chịu lực BTCT và nhà biệt thự.

Trước đây, năm 2009, Viện Kinh tế xây dựng – Bộ Xây dựng đã tính toán và công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở cho sinh viên và công nhân khu công nghiệp (tại văn bản số 882A/VKT-ĐT) trên cơ sở mẫu thiết kế điển hình được ban hành kèm theo Quyết định số 131/QĐ-BXD ngày 16/02/2009 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Đây là những thiết kế mới chủ yếu chú trọng đến các công trình thấp tầng, sử dụng quỹ đất không hiệu quả, nên còn hạn chế trong việc sử dụng, ít được các chủ thể tham gia đầu tư xây dựng lựa chọn, nhất là trong điều kiện khó bố trí quỹ đất hiện nay. Bên cạnh đó, suất vốn đầu tư xây dựng công trình xác định trên cơ sở những mẫu thiết kế điển hình này sau gần 10 năm công bố đã không còn phù hợp với mặt bằng giá.
Qua những nội dung trên, có thể thấy rất khó sử dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở đã được công bố để áp dụng xác định tổng mức đầu tư đối với loại hình nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Do đó, rất cần thiết xây dựng một kế hoạch tính toán phục vụ công bố suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp tại thời điểm hiện nay.

Một số hướng xác định suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp

Như đã nêu ở phần trên, các loại hình nhà ở cho công nhân khu công nghiệp hiện nay khá đa dạng, với phòng ký túc xá và nhà ở tập thể từ 4÷25 người/phòng, căn hộ gia đình cho cặp vợ chồng hoặc cho cặp vợ chồng và con cái. Việc tính toán suất vốn đầu tư theo đầu người sẽ không đảm bảo sự chính xác cần thiết. Vì vậy, suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp sẽ được đề xuất tính cho m² sàn xây dựng đối với từng nhóm, loại nhà trên cơ sở phương pháp xác định suất vốn đầu tư xây dựng công trình đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn theo hai nguồn dữ liệu:

1/ Xây dựng suất vốn đầu tư theo các công trình đại diện đã hoàn thành và đưa vào sử dụng
Tuy còn nhiều hạn chế và khó khăn nhưng trong thời gian qua một số địa phương đã tích cực và có nhiều cố gắng trong việc chỉ đạo xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, công tác quy hoạch, tạo quỹ đất, thực hiện nhiều cơ chế chính sách khuyến khích, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nói chung cũng như nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Có thể kể đến các địa phương như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Bắc Ninh và Thái Nguyên.

Nhiều doanh nghiệp đã tham gia đầu tư phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Trong đó, một số dự án trở thành mô hình tốt, cả về đầu tư ban đầu lẫn chất lượng nhà ở, dịch vụ cũng như quản lý vận hành trong quá trình khai thác sử dụng, do đó cần phải được hỗ trợ, khuyến khích nhân rộng. Dưới đây là một số mô hình nhà ở tiêu biểu có thể đưa ra làm công trình đại diện phục vụ tính toán suất vốn đầu tư (Bảng 1).

Bảng 1. Một số mô hình nhà ở công nhân tiêu biểu

2/ Xây dựng suất vốn đầu tư theo mẫu thiết kế điển hình đã được ban hành, công bố

Hiện nay, một số địa phương đã công bố bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp. Ví dụ như 04 tập thiết kế cơ sở Mẫu nhà ở công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung do UBND thành phố Hà Nội công bố [6] và khuyến khích chủ đầu tư áp dụng mẫu nhà ở được công bố này:  khi sử dụng mẫu nhà ở để lập dự án đầu tư xây dựng công trình thì được miễn các thủ tục như thỏa thuận phương án kiến trúc công trình, tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở công trình. Đồng thời quy định UBND các quận, huyện, thị xã, các Sở, ban, ngành có dự án phát triển nhà ở sử dụng vốn ngân sách của thành phố đều phải nghiên cứu áp dụng mẫu được công bố trong bộ thiết kế cơ sở mẫu nhà ở nói trên.

Nằm trong tổng thể chương trình của Bộ Xây dựng nhằm hiện thực hóa các chủ trương, định hướng phát triển nhà ở xã hội trên cả nước, trong thời gian qua Bộ Xây dựng cũng đã có thực hiện dự án nghiên cứu thiết kế điển hình nhà ở xã hội, trong đó có nhóm nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, gồm 06 mẫu nhà [7].                                  
    
Đây là các dữ liệu về thiết kế, các mẫu thiết kế minh hoạ làm cơ sở cho chủ đầu tư và các cơ quan tư vấn tham khảo áp dụng, trên cơ sở đó điều chỉnh cho phù hợp với tính chất của dự án trên nhu cầu thực tế. Những thiết kế này được đánh giá là phù hợp với điều kiện hiện nay cũng như thời gian tới khi xem xét đến cả 3 yếu tố: bố trí quỹ đất, giá thành xây dựng và nhu cầu của người công nhân khu công nghiệp, gồm các mẫu: nhà thấp tầng, nhà cao tầng, phòng ở tập trung, căn hộ.
Xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp sử dụng thiết kế điển hình sẽ tạo mô hình thống nhất cho các khu vực trên toàn quốc, đảm bảo hiệu quả đầu tư, giảm giá thành xây dựng, giảm thất thoát, lãng phí. Ngoài việc sử dụng quỹ đất có hiệu quả, thời gian thực hiện dự án cũng được rút ngắn đáng kể (đặc biệt là khâu chuẩn bị đầu tư, khoảng 50%), chất lượng thiết kế sẽ được đảm bảo hơn trong khi giá thành xây dựng giảm (theo nghiên cứu và đánh giá sơ bộ là khoảng 5%). Việc xây dựng được suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp trên cơ sở những thiết kế điển hình này sẽ tạo bộ công cụ đầy đủ, tăng tính hiệu quả khi sử dụng những mẫu nhà này từ thiết kế đến lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.

Kiến nghị và đề xuất

Việc xây dựng suất vốn đầu tư theo các công trình đại diện đã hoàn thành và đưa vào sử dụng hay theo mẫu thiết kế điển hình đã được ban hành, công bố  đều có những mặt được và mặt còn hạn chế nhất định, về nguồn số liệu cũng như về phạm vi áp dụng. Do đó, để triển khai tính toán suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp cần có những nghiên cứu cụ thể.

Thứ nhất, cần có một dự án điều tra tổng thể, đánh giá đầy đủ, cụ thể về nhu cầu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp hiện nay và trong thời gian sắp tới trên phạm vi cả nước, đặc biệt là các tỉnh và thành phố có khu công nghiệp phát triển. Điều này sẽ định hình cho việc cần ưu tiên phát triển nhà ở cho công nhân ở khu vực nào, số lượng và mô hình ra sao.

Thứ hai, cần rà soát, tổng hợp về các mô hình nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã và đang được thực hiện. Từ đó đánh giá được các ưu và nhược điểm cũng như các vấn đề còn bất cập đối với từng mô hình nhà ở, từ đó đưa ra được lời giải đối với từng trường hợp cụ thể về nhu cầu, về quỹ đất, về điều kiện kinh tế – xã hội,… có thể thích hợp với sử dụng mô hình nhà ở nào.  

Thứ ba, tiếp tục nghiên cứu các mẫu thiết kế nhà ở điển hình, đáp ứng với tình hình công nghiệp hoá, hạ giá thành sản phẩm và cải thiện từng bước nâng cao chất lượng cuộc sống của công nhân. Song song với đó là việc cần nghiên cứu xây dựng suất vốn đầu tư xây dựng công trình cho các mẫu thiết kế này để tạo sự đồng bộ, thuận tiện khi sử dụng thiết kế điển hình và nâng cao hiệu quả chung của dự án.

Trước mắt cần tập trung xây dựng suất vốn đầu tư theo các loại hình căn hộ gia đình, phòng ở tập thể và được chia theo chiều cao tầng phù hợp với chiều cao tầng đã được phân chia theo tập suất vốn đầu tư hiện tại (chiều cao tầng tối đa có thể là 25 tầng). Riêng đối với trường hợp tòa nhà gồm cả hai loại hình căn hộ gia đình và phòng ở tập thể sẽ được xác định trên cơ sở suất vốn đầu tư và diện tích từng loại.

Bên cạnh đó, cấu thành chi phí trong đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp có những điểm khác biệt do ảnh hưởng bởi thiết kế đặc thù và những chính sách ưu đãi hỗ trợ phát triển. Do đó khi tính toán suất vốn đầu tư đối với loại hình nhà ở này còn cần quan tâm đến một số nội dung như: tòa nhà ở có diện tích thương mại dịch vụ, khu cộng đồng, khu để xe; việc xây dựng công trình sử dụng biện pháp thi công khác nhau (đổ bê tông tại chỗ, lắp ghép,…); điều chỉnh suất vốn đầu tư đối với công trình xây dựng căn hộ gia đình cho thuê, thuê mua và để bán do các chính sách ưu đãi khác nhau.

Tác giả: ThS. ĐINH HỮU MINH, ThS. LÊ HỒNG VÂN, KS. NGHIÊM XUÂN DUY & CN. ĐINH THỊ THU HIỀN