Nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội: Góc nhìn từ một số loại hình sản phẩm bất động sản

1. Giới thiệu

Ở Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) ta chính thức được “khai sinh” kể từ năm 1993 cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993 – khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS mà sơ khai là thị trường quyền sử dụng đất. Kể từ khi hình thành cho đến nay, thị trường BĐS Việt Nam đã dần phát triển cả về quy mô, phạm vi, cấp độ và có những đóng góp đáng kể cho sự tăng trưởng kinh tế của đất nước. Tuy vậy, cấp độ phát triển và diễn biến thị trường BĐS ở các địa phương trên cả nước là khác nhau, do bởi đặc tính cố định của BĐS và tính khu vực của thị trường BĐS. Khi đề cập đến thị trường BĐS sẽ bao gồm nhiều nội dung với nhiều góc độ tiếp cận khác nhau như từ thể chế, chính sách phát triển đến các chủ thể tham gia, cung cầu và giá cả thị trường. Trong bài viết này, nhóm nghiên cứu thực hiện đánh giá và phân tích thị trường BĐS dưới góc nhìn từ các sản phẩm cấu thành trong thị trường BĐS tại Thành phố Hà Nội. Để đánh giá các sản phẩm BĐS của từng phân mảng thị trường, bài viết sử dụng các nguồn số liệu thứ cấp được công bố bởi các cơ quan quản lý, công ty tư vấn, hiệp hội BĐS, các cơ quan nghiên cứu và các chủ đầu tư phát triển dự án BĐS trong những năm gần đây.

2. Thực trạng một số loại hình sản phẩm bất động sản tại Hà Nội

Các sản phẩm BĐS có thể được phân chia theo nhiều loại khác nhau, cách phân loại thông thường nhất là chia theo mục đích sử dụng bao gồm: (i) BĐS để ở (nhà chung cư, đất nền, biệt thự, nhà ở riêng lẻ); (ii) BĐS thương mại (văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại và mặt bằng bán lẻ); (iii) BĐS chuyên biệt (BĐS công nghiệp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng) [6]. Tại mục này, bài viết trình bày thực trạng một số loại sản phẩm BĐS phổ biến tại Hà Nội như sau:

2.1. Nhà ở chung cư

Nhà ở chung cư là phân mảng thị trường có nguồn cung lớn nhất về số lượng trên thị trường BĐS Hà Nội. Nguồn cung loại sản phẩm  này được phản ánh thông qua việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới và các dự án phát triển nhà ở. Cụ thể, trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 1996 đến 2012 đã triển khai 36 khu đô thị mới với diện tích 1.471,06 ha và 128 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê với diện tích: 100,95 ha. Sau khi sáp nhập một số địa bàn/huyện của các tỉnh lân cận, qua rà soát, thống kê cho thấy, kết quả số đồ án, dự án thu thập được lên tới con số 744 đồ án quy hoạch và dự án đầu tư xây dựng, với diện tích chiếm đất khoảng 75.189ha. Trong đó, số dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hỗn hợp là 389 dự án, chiếm 52%, với diện tích đất là 39.148 ha, sức chứa dân số sinh sống dự kiến là 2,4 triệu người. Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2016, cho thấy, thị trường BĐS tại Hà Nội có hơn 20665 căn hộ đưa ra trong đó chủ yếu là căn hộ trung cao cấp (giá trên 20 triệu đồng/m²), chiếm trên 80% số căn hộ đưa ra thị trường. Tuy nhiên, đến cuối năm 2017, nguồn cung mới lại có xu hướng giảm với khoảng 8.000 căn hộ được chào bán, (giảm 2% so với cùng kỳ năm 2016). Trong đó, nguồn cung mới đến các quận huyện trên địa bàn Thành phố nhưng tập trung chủ yếu ở các quận như Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm. Đáng chú ý, thị trường căn hộ chung cư đang có xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm, điển hình là Đông Anh với sự xuất hiện của một số dự án mới như là Eurowindow Riv- er Park và Intracom Riverside [2]. Tuy nhiên, trong số lượng nguồn cung nhà chung cư, tỷ trọng của nhà ở thương mại giá rẻ vẫn còn rất ít và số lượng nhà ở xã hội đưa vào sử dụng không nhiều. Về xu hướng giá và lượng giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn Thành phố trong 02 năm gần đây vẫn khá ổn định.
 

Đáng chú ý, số liệu thống kê hết Quý I/2018 cho thấy, về mặt bằng giá, mức giá sơ cấp trung bình của các dự án căn hộ chung cư được chào bán có giảm 0,4% theo quý nhưng tăng 0,6% theo năm. Các phân khúc có sự điều chỉnh nhẹ về giá với mức tăng giảm từ 1%-2%. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục chiếm tỷ lệ lớn tại các quận nằm ở khu vực phía Tây thành phố (chiếm tới gần 60%), theo sau bởi là các quận ở khu vực phía Nam (Hoàng Mai, Thanh Trì, Quận Hai Bà Trưng với tỷ trọng nguồn cung mới chiếm 26%), còn lại 15% thuộc về khu vực phía Đông và phía Bắc [2].

Một số điểm lưu ý về sản phẩm căn hộ chung cư trên thị trường Hà Nội hiện nay:

Một là: Sự phát triển các sản phẩm nhà ở chung cư tại Hà Nội hiện chưa đáp ứng nhu cầu của người dân cũng như yêu cầu của quá trình đô thị hóa mức độ phát triển kinh tế của Thủ đô. Cụ thể, hiện nay tỷ lệ căn hộ chung cư thực tế của Hà Nội mới khoảng 16,6% theo kết hoạch, trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực tế của người dân còn rất lớn. Một điểm đáng chú ý, hiện nay phân khúc nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn trong thu hút vốn đầu tư.

 Hai là: Tình trạng mất cân đối về cơ cấu sản phẩm căn hộ chung cư đang hiện hữu và có thể chưa thể cải thiện tình trạng này trong ngắn hạn: Thị trường căn hộ những năm qua có sự phát triển mất cân đối, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà trung và cao cấp. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp dần rơi vào bão hòa bởi nguồn cung nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm dư thừa, trong khi nguồn cung những nhà giá thấp thì quá thiếu. Thị trường thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê.

Theo đánh giá của các chuyên gia, trong thời gian qua, các doanh nghiệp cũng chú trọng nhiều vào phát triển các căn hộ cao cấp, diện tích lớn (> 120 m²), giá bán cao (> 30 triệu đồng/m²) mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích trung bình (có diện tích từ 70 m² – 120 m²), giá bán từ 20 – 30 triệu đồng/m² và diện tích nhỏ (< 70 m²), giá bán dưới 20 triệu đồng/m², phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Trong thời gian gần đây, cơ cấu hàng hoá của thị trường nhà chung cư đã dần có những điều chỉnh và thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường nhưng số lượng cung sản phẩm chung cư loại này còn rất hạn chế. Cụ thể, tại Hà Nội, theo dự báo của giới đầu tư, có một số dự án mới cũng đang tiếp tục mở bán thị trường, đáng chú ý là dự án căn hộ cao cấp ở khu vực phía Đông và Nam Thủ đô như Hinode City, T&T 120 Định Công hay Sunshine Sky Park …

Ba là: Vấn đề đầu tư xây dựng BĐS chung cư có biểu hiệu cấp phép tràn lan, tự phát và không tuân thủ theo quy hoạch. Điều này, dẫn đến thực trạng phát triển đô thị thiếu bền vững. Đáng quan tâm, hệ thống hạ tầng đô thị bị quá tải gây nên các hiện tượng tắc nghẽn giao thông, úng ngập và ô nhiễm vệ sinh môi trường. Ngoài ra, vấn đề cải tạo các khu chung cư cũ sau thời gian dài chưa có sự cải thiện về tốc độ, trong khi đó, chất lượng của các khu chung cư cũ ngày càng xuống cấp trầm trọng.
Bốn là: Trong quá trình xây dựng, phát triển và giao dịch BĐS chung cư vẫn tồn tại một số khiếm khuyết. Cụ thể, cơ chế bảo lãnh hợp đồng liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai đã được thực thi nhưng mức độ hiệu quả của cơ chế này chưa được đánh giá và tổng kết trong thực tế; dường như, tính hiệu lực của quy định chính sách này chưa đảm bảo. Ngoài ra, quá trình triển khai các dự án BĐS vẫn còn chậm tiến độ, điều này đã làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà đầu tư, giảm hiệu quả sử dụng đất và giảm sức cung hàng hóa BĐS ra thị trường. Thêm vào đó, tình trạng chất lượng sản phẩm nhà ở chung cư cung cấp ra thị trường đôi khi không đúng theo quy hoạch, kế hoạch và hợp đồng vẫn tồn tại khá phổ biến.  

Năm là, những vấn đề liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư và đảm bảo điều kiện an ninh, phòng cháy chữa cháy … hiện đang là mối quan tâm hàng đầu của các bên liên quan, đặc biệt là các cư dân sở hữu và sử dụng căn hộ chung cư. Hiện tại, số lượng các tòa nhà chung cư thương mại không đảm bảo các vấn đề liên quan đến phòng cháy chữa cháy, an ninh và bảo hiểm trên địa bàn thành phố là khá lớn; cá biệt, có những công trình không thể khắc phục vi phạm do sai thiết kế và kết cấu. Thêm vào đó, tại các khu chung cư đã đưa vào sử dụng, hiện có nhiều vấn đề nảy sinh sau khi các cư dân chuyển về sinh sống tại các căn hộ như tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu, diện tích ngoài hợp đồng hay các vấn đề về phí dịch vụ, tiện ích … Đến nay, những vấn này chưa có được lời giải cụ thể.

2.2. Đất nền và biệt thự

Về đất nền: Trong giai đoạn 2007 -2012 là khoảng thời gian bùng nổ nguồn cung nhà đất thương mại nói chung và nguồn cung đất nền nói riêng. Đây là mảng thị trường được các chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS rất quan tâm. Đáng chú ý, trong năm 2010, trên địa bàn Hà Nội là 800 dự án với diện tích chiếm đất khoảng 75.189 ha; trong đó số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở hỗn hợp có 390 dự án với diện tích gần 39.000 ha. Sang năm 2012, thống kê của Sở Xây dựng cả thành phố Hà Nội có khoảng 112 dự án cung cấp sản phẩm biệt thự và đất nền với tiến độ xây dựng và chào bán của các dự án tiếp tục bị trì hoãn (với khoảng 86% dự án tương lại chưa được khởi động). Năm 2013, diễn biến thị trường đất nền không khác biệt nhiều so với năm 2012 với nguồn cung và tồn kho đất nền vẫn liên tục gia tăng. Tuy nhiên, trong thời gian này do hoạt động thị trường liền kề vẫn rất trầm lắng và kém thanh khoản trong cả năm 2014. Cho nên, các chủ đầu tư xúc tiến và đẩy mạnh các chương trình khuyến mại và các gói ưu đãi như là các điều khoản thanh toán phong phú, giảm giá và miễn phí các gói nội thất nhằm kích cầu và thu hút khách mua. Trong khoảng 03 năm gần đây, giai đoạn 2015 – 2017, nguồn cung của trên thị trường phân khúc này tiếp tục được ghi nhận sự gia tăng.  

Đáng chú ý, theo số liệu công bố của Savills [4], số dự án mở bán tập trung vào khoảng 10 dự án ở khu vực quận Hà Đông. Cụ thể, có một số nguồn cung mới là các dự án được tổng hợp tại bảng 2.
 

Như vậy, có thể thấy rằng, nguồn cung đất nền những năm qua liên tục gia tăng. Đặc biệt, trong sau giai đoạn thị trường trầm lắng 2011 – 2013, nguồn cung sản phẩm loại này vẫn liên tục gia tăng (sơ cấp và thứ cấp). Trong giai đoạn những năm gần đây (2015 – 2017), nguồn cung khá ổn định và có sự gia tăng khá. Xét theo khu vực quận huyện, những năm qua, khu vực quận Cầu Giấy, Hà Đông, Từ Liêm và Thanh Xuân là địa bàn cung số lượng dự án và sản phẩm nhiều nhất toàn thị trường Hà Nội.

Về diễn biến giá của sản phẩm: Tình hình biến động về giá đất nền trong năm 2011 là giảm sâu và giảm so với mức giá trung bình, bằng khoảng 30%-40% so với đầu năm tại Hà Nội. Tuy nhiên, so với giá thời điểm tháng 01/2010 thì mức giá vẫn chưa giảm nhiều. Hiện nay, giá đất nền khu vực huyện Gia Lâm trung bình khoảng 45-65 triệu đồng/m² ; tại khu vực quận Hà Đông từ 45-50 triệu đồng/m², cá biệt có nơi 80 – 100 triệu đồng/m², khu vực Hoài Đức dao động từ 24-35 triệu đồng/m², khu vực Mê Linh dao động từ 12-18 triệu đồng/m² [4]. Năm 2012, giá bán biệt thự, nhà đất nền liền kề tại các khu đô thị đã giảm tới gần 20% tính đến cuối năm 2012. Tuy nhiên, dù giá đã giảm nhưng phân khúc này cũng không có nhiều giao dịch thành công, do bởi các sản phẩm này có mức giá cao và thường ở khu vực xa trung tâm, điều kiện cơ sở hạ tầng và tiện ích còn thiếu. Nhiều lô đất có giá 40 triệu đồng/m2 xuống chỉ còn 18-20 triệu đồng/m2 vẫn không có người mua [2]. Năm 2013, đất nền tại các khu đô thị mới tại vùng ven Hà Nội tiếp tục giảm, thanh khoản thị trường này rất kém, thậm chí có nhiều dự án không có giao dịch. Một vài dự án thiếu hạ tầng giá tiếp tục giảm so với năm 2012, tính đến nay giá liền kề và biệt thự tại dự án đô thị mới khu vực ven Hà Nội giảm trung bình khoảng 20%, so với đỉnh năm 2011, có dự án giảm 50%.

Tuy nhiên, sang năm 2014, tại Hà Nội, một số dự án có vị trí tốt, đã hoàn thành hoặc sắp đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (khoảng 1-2%) so với năm 2013. Trong năm 2015, giá thứ cấp trung bình đối với đất nền có dấu hiệu nhích lên. Sang năm 2016, giá nhà đất ổn định, không có nhiều biến động và có tăng nhẹ, tuy nhiên không xuất hiện hiện tượng tăng giá đột biến. Cụ thể, chỉ có phân khúc đất nền khu vực ven đô giá tăng nhẹ, như: khu vực Vĩnh Ngọc, Đông Trù, Đông Hội (Đông Anh), khu vực An Khánh – An Thượng (Hoài Đức) có mức giá tăng từ 10%-15% so với đầu năm 2015 [1]. Trong cả năm 2017, giá đất ở một số vùng ven có sự tăng giá trung bình từ 10 -15%. Đáng chú ý, có một khu vực đang phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng, xu hướng tăng giá của sản phẩm đất nền là rõ rệt và dự báo là những địa bàn có sự sôi động trong thời gian tới như Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh cùng với khu vực Tây và Tây Nam Thủ đô.

Về biệt thự: Tại Hà Nội trong thời gian qua, sản phẩm nhà biệt thự đã đuợc các chủ đầu tư quan tâm phát triển gắn liền với các khu đô thị mới, và thường được quy hoạch đồng bộ về hạ tầng và dịch vụ tiện ích. Theo đó, hầu hết các dự án biệt thự đều mang tính chọn lọc nên tính thanh khoản thấp hơn so với các sản phẩm BĐS thông thường khác. Tuy nhiên, tiềm năng lợi nhuận về dài hạn của phân khúc biệt thự này thường cao hơn những phân khúc khác do phần lớn các dự án đều tọa lạc tại những vị trí đắc địa, hấp dẫn và có thể dễ dàng đón đầu các cơ hội mới từ các dự án phát triển hạ tầng giao thông khi kinh tế hồi phục trong tương lai. Tích chất cung sản phầm biệt thự cũng có những nét khá tương đồng với sản phẩm đất nền/nhà liền kề được chào bán dưới dạng hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn. Ngoài ra, sau khi sản phẩm biệt thự đưa vào sử dụng cũng có một số lượng nhất định cung sản phẩm BĐS thứ cấp nhưng không nhiều. Theo thống kê do CBRE công bố trong cả giai đoạn 2006-2014, nguồn cung sản phẩm biệt thự tại Hà Nội sôi động trong giai đoạn 2006 -2008 vơi số lượng đạt khoảng 6.000 căn. Tuy nhiên sau giai đoạn 2009 -2011, số lượng cung mới rất ít do thị trường BĐS gặp khó khăn. Đáng quan tâm, năm 2012 được ghi nhận là thời điểm cung mới nhiều nhất cả giai đoạn 2006 -2014. Trong khi đó, từ năm 2017 đến nay, nguồn cung biệt thự tại thị trường Hà Nội ghi nhận sự gia tăng, đồng lượng giao dịch và giá giao dịch loại sản phẩm này cũng có sự tăng khá ở một số khu vực phía Tây Hà Nội (thị trường sơ cấp giá rao bán tăng đến 25%, thị trường thứ cấp giá giao dịch tăng trung bình từ 2 – 5%) [8] và toàn thị trường Hà Nội ghi nhận tổng số 4.178 tổng số căn biệt thự, liền kề và nhà phố được mở bán [2].

Trong khi đó, tính đặc trưng của cầu nhà ở biệt thự là không nằm ở số đông người dân, mà sản phẩm biệt thự thường sẽ phù hợp với người có nhu cầu ở/kinh doanh mà có nguồn tài chính đủ lớn. Do vậy, có nhiều dự án đầu tư BĐS có sản phẩm chậm đưa vào sử dụng, khai thác hoặc phần lớn các căn biệt thự ở các dự án bị bỏ hoang rất nhiều. Cụ thể, theo thống kê của Sở Xây dựng, vào thời điểm 30/06/2012, trên địa bàn thành phố có khoảng 655 biệt thự và 574 liền kề đã hoàn thành phần thô nhưng chưa đưa vào sử dụng. Theo đó, tổng số biệt thự/liền kề đang bỏ hoang hiện nay vào khoảng 1.200 căn, tương ứng với 1/3 số lượng BĐS đã hoàn thiện trong năm 2012. Thêm vào đó, hành vi tham gia vào sản phẩm BĐS biệt thự chủ yếu là đầu tư, cho nên có tới 70-80% là giới đầu tư, đầu cơ, điều này đã làm cho giá biệt thự sốt ảo, tăng đột biến vào những thời điểm tình hình thị trường nóng sốt. Do đó, vấn đề đặt ra là cần có chính sách phù hợp để điều tiết và quản lý được loại hình sản phẩm BĐS này cũng như các vấn đề trong quản lý, đầu tư xây dựng để đáp ứng đúng nhu cầu thực về sản phẩm BĐS loại này để tránh lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư.

2.3. Nhà ở riêng lẻ

Theo đánh giá của các nhà nhà nghiên cứu, nguồn cung nhà ở riêng lẻ và nhà đất thương mại của thành phố Hà Nội là khá lớn, đặc biệt sau khi mở rộng địa giới hành chính Thủ đô. Tuy nhiên, nhìn ở khía cạnh kinh tế và thị trường BĐS thì cung nhà ở riêng lẻ thường tập trung ở khu vực có điều kiện thuận lợi (trung tâm và gần trung tâm) và ở những vùng có quy hoạch, đầu tư xây dựng cở sở hạ tầng.

Theo đánh giá của Colliers (2011), giá nhà đất riêng lẻ tại Hà Nội có thể chia làm 03 khu vực là: (i) Khu vực ngoại vi [ở phía Tây (Từ Liêm và Hà Đông), phía Đông (Long Biên), phía Nam (Hoàng Mai)] có mức giá dao động từ 968 USD/m2 đến 8.329 USD/m2; (ii) Khu vực gần trung tâm – khu vực 2 (gồm Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ) có mức giá dao động từ 2.590 USD/m2 đến 18.940 USD/m2; (iii) Khu vực trung tâm (vùng lõi) (các Quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình) có mức giá dao động từ 2.611 USD/m2 đến 27.200 USD/m2. Các quận càng trung tâm thì dải dao giá đất riêng lẻ biến động càng lớn và lợi thế thương mại phụ thuộc vào vị trí của các quận trung tâm khiến cho sự khác biệt rõ nét giữa nhà trong ngõ và mặt phố.

Trong những năm qua, ở Hà Nội, việc đầu tư cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng tác động làm thay đổi cơ bản nguồn cung nhà đất (riêng lẻ và dự án). Với việc hình thành các con đường giao thông mới, nâng cấp và chỉnh trang đô thị, cải thiện tuyến đường giao thông cũ sẽ tạo điều kiện cho sự phát triển và gia tăng cung BĐS nhà ở. Cụ thể, trong vài năm trở lại đây, thành phố đã hoàn thiện được số lượng lớn chiều dài cầu đường giao thông (đến năm 2011 hoàn thành được khoảng 7.365 km đường) với 7 trục hướng tâm và 03 đường vành đai [5].  Có thể thấy rằng, nhờ các dự án cầu đường và giao thông sẽ góp phần làm tăng giá trị nhà đất các vùng ven và giảm áp lực tại các quận trung tâm. Đồng thời, các đô thị vệ tinh góp phần làm giảm áp lực nội đô Hà Nội, đặc biệt là áp lực di dân đô thị. Đáng chú ý, trong đó, quận Hà Đông hưởng nhiều lợi ích từ dự án đường Tố Hữu và tuyến đường sắt đô thị Cát Linh – Hà Đông; Dự án đường Vành đai 3 hoàn thiện đã thay đổi diện mạo các quận phía Nam và quận Long Biên … Hay như, việc hoàn thành cầu Đông Trù, Nhật Tân … đã làm tăng cung nhà đất và tác động lớn đến thị trường ở khu vực Đông Anh.

Trong khi đó, cầu về nhà đất riêng lẻ tại Hà Nội (đặc biệt là ở các khu vực trung tâm và gần trung tâm) luôn xuất hiện do áp lực tăng dân số cơ học tại Hà Nội và tâm lý mong muốn sở hữu, sử dụng BĐS nhà đất riêng lẻ tại Thủ đô của người dân là rất lớn. Nhưng để đánh giá hay lượng hóa cầu BĐS nhà đất riêng lẻ là rất khó vì không thu thập được dữ liệu chính thức và các giao dịch/động thái trên thị trường không phản ánh chính xác được diễn biến thị trường.

2.4. Bất động sản thương mại (văn phòng và mặt bằng bán lẻ)

Đối với phân mảng văn phòng cho thuê: Phân mảng thị trường BĐS dịch vụ như văn phòng thương mại chính thức ghi nhận sự phát triển mạnh tại Hà Nội từ năm 2007. Trong đó, mảng thị trường quan trọng là các hoạt động kinh doanh BĐS là các khu văn phòng, căn hộ cho thuê. Trong giai đoạn trước thì hoạt động này mang quy mô nhỏ, thường do các hộ gia đình, các cơ quan doanh nghiệp có diện tích thừa thì cho thuê để tạo thu nhập. Song khoảng 10 năm trở lại đây khi mà số doanh nghiệp tăng mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài mở văn phòng. Các sản phẩm văn phòng được ra đời hàng loạt các nhà cao tầng với trang thiết bị hiện đại đạt đẳng cấp quốc tế. Tuy nhiên giai đoạn vừa qua, hoạt động cho thuê này cũng trải qua những giai đoạn thăng trầm, đặc biệt là những năm 1999-2000 khi cuộc khủng hoảng tài chính ở các nước Châu Á đã làm cho hàng loạt các doanh nghiệp ở các nước chịu khủng hoảng như Thái Lan, Malaysia, Hàn Quốc… phải thu hẹp hoạt động ở Việt Nam (trong đó chủ yếu là tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh), dẫn đến nhiều toà nhà cho thuê, căn hộ, văn phòng có tỷ lệ diện tích trống cao, giá cho thuê giảm xuống chỉ còn 50% so với giai đoạn trước khủng hoảng [6].

Tại Hà Nội đến từ năm 2010 đến nay, lượng cung văn phòng tại Hà Nội liên tục tăng lên tại khu vực các quận nằm ở phía Tây thành phố. Tại trung tâm thành phố không có sự thay đổi lớn về cung. Theo ước tính của các đơn vị tư vấn, trong khoảng 5 năm trở lại đây, Hà Nội đã có thêm xấp xỉ 1 triệu m² diện tích văn phòng cho thuê từ hàng loạt dự án, với số lượng nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B chiếm tỷ trọng cao [4]. Tính đến cuối năm 2016, tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Hà Nội khoảng 1.75 triệu m², trong đó diện tích văn phòng hạng B chiếm khoảng 65% tổng diện tích cho thuê. Trong đó, khu vực phía Tây Hà Nội vẫn là địa bàn cung ứng văn phòng hạng B, chiếm 44% tổng lượng cung toàn thị trường. Trong năm 2017 và những năm tiếp theo, thị trường dự kiến đón nhận thêm năm dự án mới và tập trung vào văn phòng hạng B. Đáng chú ý, kết quả hoạt động của thị trường văn phòng năm 2017 cho thấy sự khởi sắc so với những năm trước. Cụ thể, Savills (2017) đánh giá, công suất thuê văn phòng cao cấp luôn duy trì khoảng 90%, cao hơn so với năm 2014 (mức công suất thuê chỉ đạt 70%), cá biệt ở khu vực trung tâm thành phố mức giá thuê đạt 33 -34 $/m²/tháng. Bên cạnh đó, một số sản phẩm văn phòng hiện đại – mô hình hỗn hợp (officetel) đã xuất hiện và thu hút sự quan tâm của thị trường.

Đánh giá chung về sản phẩm văn phòng cho thuê:

– Nguồn cung văn phòng cho thuê có sự tham gia chủ yếu từ phía chủ thể là các cá nhân, tổ chức kinh doanh phát triển. Theo đó khả năng phát triển số lượng cung là rất lớn và liên tục gia tăng. Đáng chú ý, cung văn phòng cho thuê có sự tham gia ngày càng nhiều của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

– Cơ cấu cung thực tế văn phòng tập trung chủ yếu vào hạng A và B, trong khi đó hạng C có tỷ trọng khá thấp. Cụ thể, ở giai đoạn trước 2009, sản phẩm văn phòng hạng A chiếm thị phần lớn trên thị trường, trong những năm tiếp theo sản phẩm hạng B ngày càng tăng và dẫn đầu về thị phần. Trong thời gian tới, hạng B vẫn chiếm thị phần lớn trong cơ cấu sản phẩm văn phòng cho thuê;

– Sản phẩm văn phòng cho thuê đã có sự thay đổi về mô hình truyền thống sang mô hình văn phòng mới để đáp ứng cầu thị trường và sự phát triển chung của kinh tế. Cụ thể, có nhiều công ty, tập đoàn đã và đang đầu tư vào mô hình thiết kế năng động (activity-based workplace solution) với những tòa nhà có mặt bằng rộng, không gian rộng với đầy đủ ánh sáng tự nhiên và đầy đủ dịch vụ của một tòa nhà văn phòng tiêu chuẩn, sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút doanh nghiệp thuê. Ngoài ra, thị trường đã có sự xuất hiện của các sản phẩm văn phòng như: Office-tel (văn phòng lưu trú), văn phòng đa năng, văn phòng ảo, văn phòng chia sẻ … với tiện ích vừa làm văn phòng vừa có thể ở hoặc đáp ứng đa mục tiêu, đồng thời có mức giá thuê hợp lý.
Đối với phân mảng trung tâm thương mại – mặt bằng bán lẻ: Việt Nam đứng hạng thứ 63 trong 67 quốc gia khai trương các cửa hàng mới trong năm 2008 và là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất Châu Á trong thu hút đầu tư dài hạn. Thực tế cho thấy rằng cung mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam có xu hướng tăng khá nhanh, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội.
Tại Hà Nội cung mặt bằng bán lẻ giai đoạn 1995 – 2005 có sự thiếu hụt lớn so với cầu. Tuy nhiên nguồn cung nhanh chóng được phát triển trong những năm sau đó để đáp ứng sự phát triển của nền kinh tế. Nhiều hãng bán lẻ nước ngoài lớn thâm nhập trong thời gian này vào Việt Nam dẫn đến nhu cầu tăng. Đến năm 2010, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại tổng hợp tại Hà Nội khoảng 11.000 m², 86.266 m² trung tâm thương mại, và 10.310 m² sảnh bán lẻ. Tỉ lệ trống liên tục giảm trong giai đoạn 2001 – 2010 chứng tỏ nguồn cung đang bị hạn chế so với cầu. Nguồn cung mặt bằng cho thuê bán lẻ luôn ở tình trạng khan hiếm, đặc biệt là ở khu vực trung tâm nội thành, công suất cho thuê ở các trung tâm mua sắm luôn ở mức cao (gần như 100%).

Trong khoảng thời gian từ 2005 – 2010, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội tăng gấp 2 lần. Tuy nhiên lượng cung cũng chỉ tăng khoảng 50.000m². Theo ước tính, năm 2011 tổng diện tích sàn bán lẻ tại Hà Nội tăng thêm khoảng 228.000m2 so với 2010, đến năm 2012 cung tăng khoảng 328.000m², đến năm 2013 thì xu hướng cung mặt bằng bán lẻ có xu hướng giảm và cung đạt khoảng 220.000m². Như vậy, có thể thấy đến năm 2013 nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng mạnh, tính riêng năm 2011 nguồn cung đã tăng gấp hai lần so với tổng cung năm 2010. Cuối năm 2013, thị trường mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội cũng có xấp xỉ khoảng 1 triệu m².

Theo thống kê của Savills (2014), kể từ năm 2014, các khu vực trung tâm tại thành phố Hà Nội không có nguồn cung mới trong khi 90% nguồn cung lũy kế hiện nay đều nằm ngoài khu vực này. Theo đó, các trung tâm thương mại mới thường có xu hướng xuất hiện tại xung quanh trung tâm thành phố và gần những khu vực dân cư đông đúc, làm cho các trung tâm thương mại dễ tiếp cận hơn đối với tầng lớp trung lưu. Ví dụ, trong quý II/2016 tổng cung mặt bằng bán lẻ đạt khoảng 1,2 triệu m², tăng 4% so với quý trước và 22% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, trong năm 2017, nguồn cung mặt bằng thương mại bán lẻ cho thuê mới chủ yếu từ một số dự án tòa nhà hỗn hợp (Vinhomes Liễu Giai, Comatce Tower Thanh Xuân …). Trong khi đó, nguồn cung mặt bằng tại các dự án cũ cũng khá lớn (ví dụ như các dự án: Trung tâm Ellipse Tower – Trần Duy Hưng, Trung tâm thương mại tại Khu đô thị Xa La, Gamuda Garden, CT4 Vimeco …). Ngoài ra, trong cả năm 2017, thị trường cũng ghi nhận sự gia tăng nhẹ về mức giá thuê và ổn định về hiệu suất cho thuê [3].

Đánh giá chung về sản phẩm mặt bằng bán lẻ những năm qua:

– Nguồn cung mặt bán lẻ ngày càng gia tăng, dồi dào và có xu hướng mở rộng cung diện tích mặt bằng ra khu vực ngoài trung tâm;

– Tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm và mặt bằng bán lẻ chỉ đạt ở mức trung bình, có những thời điểm tỷ lệ bỏ trống khá lớn. Đáng chú ý, công suất thuê bình quân của các loại hình (khối bán lẻ, trung tâm thương mại, trung tâm bách hóa) cũng dần ổn định ở mức khá trong khoảng 03 năm gần đây khi so sánh với giai đoạn 2011 -2013;  

– Có sự tranh cạnh về cung thực tế về địa điểm sử dụng để làm mặt bằng của các cửa hàng tiện lợi cũng tăng lên cung cạnh tranh đối với nguồn cung bán lẻ.

2.5. Bất động sản công nghiệp

Theo quy định của Luật Đất đai, chỉ Nhà nước mới có quyền cung đất khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Các doanh nghiệp muốn có đất để làm mặt bằng xây dựng nhà xưởng, văn phòng đều phải thuê đất. Tuy nhiên, tại phần lớn các khu công nghiệp, khu chế xuất Nhà nước đều thực hiện việc giao đất cho doanh nghiệp phát triển hạ tầng tại các khu kinh tế này. Sau khi nhận giao đất, các doanh nghiệp này một phần sử dụng vốn của doanh nghiệp, một phần dựa vào vốn từ nguồn ngân sách Nhà nước (ngân sách trung ương, ngân sách địa phương), một phần dựa vào vốn từ nguồn tín dụng … để thực hiện việc xây dựng các công trình hạ tầng trong hàng rào khu công nghiệp, khu chế xuất. Theo đó, doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất muốn thu hồi vốn đã đầu tư thì phải tiến hành việc cho thuê lại quyền sử dụng đất và công trình trên đất với giá cả do doanh nghiệp thỏa thuận với những người có nhu cầu.

Tại phía Bắc, thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cuối năm 2010 cho thấy, các khu công nghiệp tập trung tại các tỉnh như: Hà Nội 14; Bắc Ninh 13; Hải Phòng 5; Hưng Yên 6; Quảng Ninh 6; Vĩnh Phúc 5; Hải Dương 5. Các khu công nghiệp của Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy gần 100%. Tuy nhiên, đến hết năm 2017, toàn thị trường khu công nghiệp chỉ lấp đầy được khoảng 80%. Cụ thể, tổng nguồn cung khu công nghiệp ở Hà Nội vẫn ổn định so với năm trước và không có nguồn cung mới nào gia nhập thị trường; nhưng có số lượng lớn diện tích đất cho thuê tăng thêm ở từ các khu công nghiệp hiện hữu tại các quận/huyện ngoại thành như Chương Mỹ, Thạch Thất, Đông Anh, Mê Linh. Đáng chú ý, các khu công nghiệp ở Bắc Từ Liêm và Long Biên đã được lấp đầy mặc dù giá thuê cao hơn so với mặt bằng, trong khi đó, những khu công nghiệp ở Thạch Thất – Quốc Oai có tỷ lệ lấp đầy thấp nhất. 
 

Trong khi đó, sự quan tâm của các nhà đầu tư (đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài) vẫn chủ yếu là diện tích thuê tại các vị trí đẹp gần Hà Nội và dọc hành lang Hải Dương – Hải Phòng. Ngoài ra, thị trường BĐS công nghiệp Hà Nội đang chịu áp lực cạnh tranh lớn từ các tỉnh lân cận như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Thái Nguyên … Trong thời gian tới, phân mảng sản phẩm BĐS công nghiệp vẫn được nhìn nhận như một kênh đầu tư hấp dẫn, giàu tiềm năng đón sóng đầu tư từ các doanh nghiệp vốn FDI. Tại Hà Nội, theo quy hoạch phát triển, đến năm 2020 nguồn cung BĐS công nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng khoảng 132% so với nguồn cung hiện tại với 9 dự án đầu tư tương đương khoảng 2.360 ha đất KCN. Do vậy, để phát triển phân mảng này cần có phát triển và xây dựng các KCN với hệ thống hoàn chỉnh từ hệ thống giao thông, sự hỗ trợ của công nghiệp phụ trợ, thủ tục, ưu đãi đầu tư và các chiến lược marketing phù hợp …

Một vài nhận xét và đánh giá về BĐS công nghiệp:

– Cung về BĐS công nghiệp ngày càng gia tăng và có sự gia tăng sức cầu. Tuy nhiên, thực tế, phát triển cung BĐS công nghiệp còn thiếu sự đầu tư đồng bộ từ hệ thống giao thông, công nghiệp phụ trợ, thủ tục, ưu đãi đầu tư … Ngoài ra, có điểm đáng chú ý, mức giá thuê KCN tại Hà Nội luôn cao nhất khu vực miền Bắc, cao hơn giá chào thuê tại Hải Phòng và Bắc Ninh khoảng 50% [3];

– Tỷ lệ lấp đầy diện tích thuê của các khu công nghiệp khá, nhưng cá biệt có những thời điểm có một số khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy dưới 50% và các khu công nghiệp hoạt động không đạt hiệu quả như kỳ vọng, ví dụ KCN cao Hòa Lạc tại Thạch Thất, Quốc Oai và một số KCN tại Chương Mỹ và Phú Xuyên;

– Nguồn vốn đầu tư FDI vào hạ tầng các KCN tại Hà Nội là không nhiều. Hiện trên địa bàn thành phố chỉ có CN Hà Nội – Đài Từ  tại Long Biên là KCN duy nhất ở Hà Nội được đầu tư bằng 100% vốn nước ngoài với tổng vốn 12 triệu USD. Tuy nhiên, KCN này hoạt động không hiệu quả và chuyển đổi công năng thành khu đô thị.

3. Một số đề xuất trong phát triển các loại hình sản phẩm BĐS tại Hà Nội thời gian tới

Trong thời gian tới, để phát triển các sản phẩm BĐS phù hợp và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững tại Hà Nội, tác giả cho rằng nên tập trung giải quyết một số vấn đề liên quan đến từng loại hình sản phẩm BĐS như sau:

– Nhà ở chung cư: (i) Cần có cơ chế tài chính nhằm tạo nguồn vốn giá rẻ bổ sung và tạo quỹ đất để phát triển sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội và các sản phẩm nhà ở cho thuê để phù hợp với nhu cầu đại đa số người dân đô thị; (ii) Cần có những quy định về khuyến khích nhà đầu tư BĐS chung cư trung và cao cấp phát triển các sản phẩm BĐS xanh và thân thiện môi trường; đồng thời cũng có những chế tài mạnh trong việc xử lý các vi phạm liên quan đến vấn đề an ninh, phòng cháy; (iii) Rà soát và thực hiện cấp phép đầu tư đúng theo quy hoạch trong đó tính toán đến áp lực tăng dân số đô thị lên cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội ở các khu chung cư mới; (iv) Cụ thể hóa các quy định về chính sách quản lý và điều tiết được mối quan hệ cư dân và chủ đầu tư trong quá trình khai thác và vận hành trong các khu chung cư.

– Đất nền và biệt thự: Về mặt chính sách, Thành phố cần kiến nghị và đề xuất các cấp có thẩm quyền, nghiên cứu và thực hiện Luật thuế sở hữu (tài sản) nhà và đất, sử dụng hình thức thuế lũy tiến đối với các diện tích đất ở và nhà ở vượt mức quy định. Đây sẽ là giải pháp nhằm kiểm soát và hạn chế hoạt động đầu cơ đất đai và BĐS, đưa đất đai và BĐS nhà ở vào sử dụng để tránh tình trạng bỏ trống nhà đất gây lãng phí nguồn lực xã hội, đồng thời, về dài hạn, công cụ này sẽ góp phần gia tăng nguồn thu cho ngân sách của Thành phố để phục vụ đầu tư phát triển đô thị. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, để chính sách này có được hiệu quả và hiệu lực thực thi cao thì cơ quan quản lý phải xác định chính xác được các chủ sở hữu thực sự của BĐS. Theo đó, yêu cầu đặt ra là phải thực hiện tốt và hoàn thành được công tác kê khai, đăng ký đất đai và tài sản trên đất;

– Các sản phẩm BĐS thương mại (văn phòng, mặt bằng thương mại bán lẻ): Đối với các sản phẩm BĐS văn phòng cho thuê trong bối cảnh hiện nay, cần định hướng các chủ đầu tư phát triển và nhà quản lý văn phòng cho thuê theo loại hình văn phòng mới này là tính cộng đồng cao, tiện lợi và linh hoạt nhằm đa dạng của các hoạt động trên mặt bằng diện tích, đáp ứng nhu cầu không gian sử dụng; Áp dụng chính sách thuê linh hoạt hơn để thu hút khách hàng thuê. Đồng thời, cần quy định chính sách nhằm thu hút đầu tư thêm yếu tố không gian xanh, tiện ích công nghệ hiện đại của văn phòng cho thuê.

Đối với mặt bằng trung tâm thương mại: Thành phố cần rà soát lại Quy hoạch phát triển mạng lưới bán buôn, bán lẻ trên địa bàn Thủ đô, từ đó có những quy định và chính sách thu hút đầu tư phát triển hạ tầng thương mại phù hợp. Các trung tâm thương mại cần lưu ý tới chất lượng quy hoạch và thiết kế, chất lượng quản lý và marketing để đảm bảo được sự cạnh tranh từ các đơn vị bán lẻ nhỏ lẻ như nhà phố, bán lẻ không chính thức … Đối với các nhà phát triển và chủ dự án BĐS bán lẻ cần kết hợp việc nghiên cứu và hoạch định kỹ lưỡng dự án với tầm nhìn dài hạn, đánh giá một cách kỹ lưỡng về mức độ cạnh tranh của thị trường trong tương lai.

– BĐS công nghiệp: Thực hiện rà soát và đánh giá hiệu quả các KCN trên địa bàn Thủ đô, sau đó tiến hành điều chỉnh quy hoạch phát triển KCN gắn liền với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của ngành và của Thành phố trong bối cảnh mới nhằm phát huy hết tối đa thế mạnh và tiềm năng của loại hình BĐS công nghiệp. Thành phố cần cân nhắc phân loại các KCN để có phương án đầu tư và quản lý hiệu quả loại hình sản phẩm này. Trong quá trình phát triển cần quản lý chặt chẽ vấn đề tác động của KCN đến môi trường; Đẩy mạnh công tác vận động xúc tiến đầu tư và cần xác định phát triển BĐS công nghiệp như một chiến lược đầu tư và kiếm tìm cơ hội hợp tác với đối tác nước ngoài.

Tác giả: ThS. NGUYỄN THANH LÂN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN