1. Nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị
Theo kết quả của Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ tại thời điểm 01/04/2014, dân số nước ta đạt gần 90,5 triệu người. Trong đó 33,1% dân số đang sinh sống tại khu vực thành thị với tỷ suất tăng dân số thành thị hàng năm là 3,3%.
Dân số thành thị tăng nhanh nguyên nhân chủ yếu do nhập cư. Theo số liệu từ Tổng cục Dân số – Kế hoạch hóa gia đình Việt Nam, số lượng người nhập cư tới Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang tăng lên hàng năm. Tốc độ tăng trưởng nhập cư trung bình là 1,5%/năm cho Hà Nội và 2,2%/năm cho TP. Hồ Chí Minh (tương đương khoảng 100.000 người tại Hà Nội và 150.000 người tại TP. Hồ Chí Minh), trong đó 85% người nhập cư có độ tuổi từ 15 đến 29. Điều này sẽ đẩy nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng tăng cao.
Theo dự báo, nhu cầu về nhà ở xã hội tại đô thị và các khu công nghiệp từ nay đến năm 2020 vào khoảng hơn 1 triệu căn hộ, tập trung chủ yếu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các địa phương có nhiều khu công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh.
Ngay đối với bộ phận cán bộ, công nhân viên chức, với chính sách ưu đãi của Nhà nước thì giá mua nhà, tiền thuê nhà hàng tháng vẫn còn khá cao so với thu nhập. Theo Báo cáo điều tra lao động việc làm quý I/2015 của Tổng cục Thống kê, tiền lương bình quân của lao động làm công ăn lương cùng kỳ trong 3 năm 2013, 2014, 2015 tăng không đáng kể (từ 4,3-4,8 triệu đồng/tháng), còn lao động giản đơn có mức thu nhập thấp nhất (khoảng 3 triệu đồng/tháng). Với mức thu nhập đó, trong số những người có nhu cầu về nhà ở có đến 80% người dân không đủ khả năng tự mình chi trả theo cơ chế thị trường và việc mua nhà là rất khó khăn. Tuy nhiên, hiện nay lại đang rất thiếu nhà ở có diện tích và mức giá phù hợp với nhu cầu của người có mức thu nhập thấp. Do đó, nhu cầu được thuê nhà ở xã hội là rất lớn, nhà nước cần có trách nhiệm trong việc hỗ trợ người dân có chỗ ở.
Mặc dù một số địa phương đã tích cực thực hiện chương trình phát triển nhà ở, nhất là xây dựng nhà ở xã hội, giúp cho hàng chục nghìn người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, công nhân làm việc tại các khu công nghiệp có nhà ở nhưng thực tế vẫn còn nhiều gia đình có khó khăn về nhà ở. Qua khảo sát cho thấy, nhu cầu tìm thuê một căn hộ với giá bình dân khoảng 2-4 triệu đồng/tháng với thời gian thuê dài hạn ổn định khoảng từ 5 đến 10 năm là rất lớn.
2. Thực trạng về loại hình nhà ở cho thuê
Như đã phân tích ở trên, nhà ở cho thuê tại các khu vực đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu của sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người đi làm từ các tỉnh thành khác ngày càng cao cùng với tốc độ đô thị hóa. Bên cạnh đó là một bộ phận người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam.
Hiện nay tại các khu vực đô thị đang phổ biến một số loại hình nhà ở cho thuê đó là: căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ chung cư thương mại, nhà khu chung cư cũ, nhà riêng lẻ trong khu dân cư, nhà khu chung cư cũ, nhà trọ cho thuê và chung cư mini cho thuê.
Về căn hộ dịch vụ cho thuê, loại hình này giống như mô hình thu nhỏ của phòng khách sạn với đầy đủ trang thiết bị nội thất và các dịch vụ đi kèm như giặt ủi, phục vụ ăn uống, lau dọn… Giá cho thuê căn hộ dịch vụ là khá cao nên loại hình cho thuê này chủ yếu phục vụ nhu cầu lưu trú của kiều bào, của những người thu nhập cao đi công tác và người nước ngoài đến, lưu lại thường trong một khoảng thời gian ngắn.
Đối với loại hình căn hộ chung cư thương mại, giá thuê này dao động từ 5-15 triệu đồng/căn/tháng, tùy diện tích và vị trí. Các dự án càng gần khu trung tâm mức giá thuê càng cao. Đối tượng thuê nhà loại hình này thường là những người có thu nhập khá cao, lựa chọn phong cách sống thuê nhà hoặc trong khoảng thời gian đợi sở hữu nhà.
Nhà khu chung cư cũ, nhà riêng lẻ trong khu dân cư được một bộ phận lớn các hộ gia đình cán bộ, công chức, nhân viên văn phòng làm việc tại đô thị lựa chọn do giá thuê của loại hình này tương đối phù hợp với mức thu nhập ổn định (dao động từ 3-7 triệu đồng/căn/tháng).
Nhà trọ cho thuê là loại nhà phù hợp với học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp, người lao động phổ thông, người thu nhập thấp, người dân nhập cư ở các đô thị. Giá thuê nhà trọ từ 800.000 đồng đến 2,5 triệu đồng/tháng nhưng không ổn định. Nhà trọ cho thuê tập trung chủ yếu ở những khu vực gần trường đại học, khu công nghiệp.
Chung cư mini cho thuê là loại hình nhà ở cho thuê mới phát triển trong mấy năm gần đây. Về mặt hình thức, các chung cư này có bề ngoài sạch đẹp, khép kín, nhà có tầng hầm, khu để xe, thang máy, diện tích khoảng 18-30m2, mỗi tòa nhà cao 4-13 tầng. Mặc dù giao dịch không khác phòng trọ cho thuê nhưng giá thuê phòng của các chung cư mini này ở mức nhỉnh hơn (3-4,5 triệu đồng/căn/tháng).
Như vậy, cần khẳng định rằng hiện nay nhà ở cho thuê trước hết đáp ứng được nhu cầu chỗ ở cho nhiều loại đối tượng. Việc thuê nhà cũng giúp linh hoạt trong vấn đề lựa chọn địa điểm sống, thuê gần nơi làm việc hoặc ở khu trung tâm. Người thuê nhà có thể lựa chọn nhà ở cho thuê phù hợp với nhu cầu, mức thu nhập hay đơn giản là phong cách sống của mình. Tuy nhiên vấn đề cần đề cập ở đây là nguồn cung nhà ở cho thuê hướng đến người thu nhập thấp.
Hà Nội là địa phương dẫn đầu về phát triển nhà ở xã hội, nhưng cho đến nay loại hình nhà ở xã hội cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn còn rất hạn chế so với nhu cầu của người dân. Tính đến cuối năm 2014, Hà Nội mới có 4 dự án với 1.115 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê, diện tích từ 36-70m2/căn, giá cho thuê dao động từ 20.000 đến 48.000 đồng/m2/tháng. Tại TP. Hồ Chí Minh hiện đang phát triển mạnh hình thức mới là cho thuê dài hạn (thời hạn 10 năm, 15 năm, 20 năm, 49 năm). Hiện nay, thành phố đang có 4 dự án nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước với tổng số 376 căn hộ vừa bán vừa cho thuê dài hạn.
Cũng tính đến hết năm 2014, trên phạm vi cả nước có 64 dự án nhà ở công nhân với quy mô xây dựng hơn 20 nghìn căn hộ. Hiện tại đang tiếp tục triển khai 59 dự án nhà ở công nhân với quy mô gần 67 nghìn căn hộ. Qua đó có thể thấy đây vẫn là một con số khiêm tốn so với nhu cầu.
3. Những vấn đề tồn tại về nhà ở xã hội cho thuê
Chúng ta dễ dàng để nhận ra nhu cầu về chỗ ở của người dân thu nhập thấp ngày càng lớn và đã thấy được hướng phát triển cho một đô thị bền vững, nhưng trên thực tế các dự án xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn có những vấn đề bất cập do khách quan đem lại ngay trong chính nội tại của loại hình nhà này.
Thứ nhất, về cơ chế chính sách: Nhà ở xã hội mới đang ở giai đoạn đầu, đang hoàn thiện chính sách. Gần đây, Luật Nhà ở 2014 mới có quy định riêng về phát triển và quản lý nhà ở xã hội với những hành lang pháp lý hết sức quan trọng. Theo quan điểm cá nhân, thời gian qua còn nhiều quy định chưa có tính thực thi trên thực tế khi các chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội cho thuê hiện tại mới chỉ ngang bằng như nhà ở xã hội; chưa có cơ chế cụ thể để hình thành các định chế tài chính để cho doanh nghiệp và người dân vay vốn với lãi suất hợp lý, thời gian trả nợ dài để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê. Các quy định về phát triển nhà ở xã hội hiện nay chưa rõ ràng, khó thực hiện khi không phân định rõ nhà ở xã hội để bán và nhà ở xã hội cho thuê, cũng như nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê. Các thủ tục để đăng ký thuê nhà ở xã hội còn phức tạp khiến người dân có nhu cầu khó tiếp cận và phía doanh nghiệp cũng ngần ngại đầu tư.
Thứ hai, về phía nhà đầu tư: Phát triển nhà ở xã hội cho thuê yêu cầu phải có nguồn vốn lớn, nhưng lợi nhuận thấp, lãi suất vay hiện còn quá cao, thời hạn cho vay ngắn, thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hạn chế, vì vậy không khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia phát triển.
Thứ ba, về phía người có nhu cầu: Thu nhập của người dân, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn thấp, không đủ tích lũy để mua nhà ở. Tuy nhiên tâm lý người dân vẫn muốn sở hữu nhà ở mà chưa sẵn sàng để thuê nhà ở sống lâu dài.
Ngoài ra, bản thân vấn đề thuê nhà và nhà ở xã hôi cho thuê hiện nay còn những hạn chế cần phải thừa nhận. Đó là điều kiện sống nói chung không đảm bảo, giá thuê nhà vẫn còn ở mức cao so với thu nhập và thường thay đổi. Ngoài ra, tự do của người thuê nhà cũng bị hạn chế hơn khi không thể sửa chữa, cải tạo hay cơi nới.
4. Bài học từ thế giới
Theo thống kê, thu nhập bình quân đầu người ở nước ta năm 2014 mới khoảng trên 2.000 USD/người/năm, trong khi những nước phát triển thu nhập 50.000 USD/người/năm vẫn đang phát triển nhà ở xã hội với sự hỗ trợ mạnh mẽ của nhà nước. Kinh nghiệm nhiều nước cho thấy nhà ở cho thuê là một bộ phận không thể thiếu trong phát triển kinh tế – xã hội.
| Tên nước | Tỷ lệ thuê nhà | Tỷ lệ thuê NơXH |
| Mỹ | 35% | 3% |
| Anh | 33% | 6% |
| Canada | 31% | 6% |
| Đức | 47% | 6% |
| Pháp | 37% | 16% |
| Úc | 33% | 6% |
5. Một số kiến nghị và đề xuất
Xuất phát từ thực trạng về nhu cầu cũng như những vấn đề còn bất cập trong phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại các khu đô thị tại Việt Nam hiện nay, tác giả bài viết xin đưa ra một số kiến nghị và đề xuất như sau:
Một là, Nhà nước phải có tác động để mọi người dân có chỗ ở chứ không phải sở hữu chỗ ở, do vậy cần có chính sách để khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê (đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê) trên cơ sở khảo sát, đánh giá lại về nhu cầu đối với từng nhóm đối tượng. Đây là công việc lâu dài, đòi hỏi phải tập trung, quyết liệt, đưa các chương trình nhà ở xã hội trở thành mục tiêu, tiêu chí, nhiệm vụ chính trị của mỗi ngành, địa phương để việc phát triển nhà ở xã hội đi vào thực chất, người dân mới được hưởng lợi.
Hai là, phải tạo hành lang pháp lý đảm bảo cho việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho người thu nhập thấp như: xây dựng, ban hành các quy định riêng về nhà ở xã hội cho thuê, quy hoạch quỹ riêng dành cho phát triển loại hình nhà này; có chính sách đặc biệt hơn đối với các dự án nhà ở cho thuê về miễn giảm tiền thuê đất, thuế, tạo điều kiện cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho thuê được vay vốn với lãi suất ưu đãi trong thời gian dài, qua đó giúp cho việc giảm giá dịch vụ cho thuê. Đồng thời, khuyến khích nguồn vốn tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thông qua hình thức đối tác công – tư.
Ba là, thắt chặt công tác quản lý và quy định cũng như thực hiện nghiêm các chế tài xử lý đối với các vi phạm về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê đã được quy định.
Ngoài ra cần tiếp tục nghiên cứu, điều chỉnh các quy định cho phù hợp với điều kiện thực tế. Ví dụ như theo quy định của pháp luật hiện hành thì tiêu chuẩn thiết kế mỗi căn hộ nhà ở xã hội là từ 30m2 đến 70m2. Quy định như vậy nhằm giảm giá trị căn hộ để phù hợp với khả năng tài chính của các đối tượng thu nhập thấp khó khăn về nhà ở. Tuy nhiên, cần xem xét cho phép điều chỉnh diện tích căn hộ vì trên thực tế nhu cầu về diện tích ở của người dân rất đa dạng. Đối với những người đơn thân có thu nhập thấp, diện tích 30 m2 vẫn lớn so với nhu cầu của họ. Ngược lại, đối với hộ gia đình có nhiều thế hệ thì diện tích dưới 70m2 lại quá nhỏ.
Kết luận
Người thu nhập thấp tại các đô thị hiện nay đang rất khó khăn để có được chỗ ở ổn định lâu dài, điều kiện về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự tốt. Tạo được một nguồn cung dồi dào về nhà ở xã hội cho thuê không chỉ góp phần giải quyết vấn đề cơ bản về nhà ở, mà còn là vấn đề về an sinh xã hội, ổn định kinh tế và hướng đến phát triển bền vững. Trong đó, vai trò định hướng chính sách của Nhà nước kết hợp với doanh nghiệp và người dân sẽ có tác động quan trọng trong việc phát triển nhà cho thuê và phát triển bền vững các đô thị tại Việt Nam. Trong thời gian tới, với sự đa dạng và phong phú cả về loại hình và giá cả, nhà ở xã hội cho thuê sẽ trở thành xu hướng nhận được sự quan tâm chủ yếu của người dân và xã hội trong xu thế phát triển của thị trường bất động sản nước ta.
Tác giả: ThS. LÊ HỒNG VÂN & CN. PHAN ĐĂNG VIỆT
VIỆN KINH TẾ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN, VIỆN KINH TẾ XÂY DỰNG
