Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam

Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường có vai trò quan trọng, bộ phận trọng yếu, cấu thành nên hệ thống thị trường đồng bộ, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả và phát triển bền vững cần nhiều yếu tố, trong đó chính sách của Nhà nước đóng vai trò quan trọng hàng đầu trong việc điều tiết và phát triển thị trường này.
Trong những năm qua, sự phát triển của thị trường BĐS ở Việt Nam đã đóng góp nhiều thành tựu cho tăng trưởng kinh tế, phát triển đất nước. Tuy nhiên, những khiếm khuyết của thị trường cũng dần bộc lộ như: tình trạng giá BĐS quá cao, thông tin thị trường thiếu minh bạch, thị trường có lúc bất ổn và trải qua nhiều biến động. Vì vậy, việc tìm hiểu kinh nghiệm của các nước và rút ra bài học cho Việt Nam về chính sách phát triển thị trường BĐS là rất cần thiết.
Bài viết này ngoài phần Đặt vấn đề và Tóm lại gồm hai phần chính. Phần 1 trình bày kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS tại một số nước. Phần hai trình bày một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. 

1. Kinh nghiệm về chính sách phát triển thị trường BĐS tại một số nước

BĐS gồm có nhiều loại, tùy theo các tiêu chí mà có các cách phân loại khác nhau, nhưng điểm cơ bản là các BĐS gắn liền với đất đai hoặc bản thân hàng hóa BĐS là đất đai.Tương ứng, chúng ta sẽ có các loại thị trường BĐS. Phát triển thị trường BĐS bao gồm nhiều nội dung và liên quan đến nhiều chính sách. Tuy nhiên, khi đề cập đến các chính sách phát triển thị trường BĐS, chúng ta thường xem xét đến các chính sách sau: (i) Chính sách tạo lập, sở hữu BĐS, (ii) Chính sách giao dịch, cung – cầu BĐS, (iii) Chính sách về doanh nghiệp và kinh doanh BĐS, (iv) Chính sách về đất đai, (v) Chính sách về nhà ở, (vi) Chính sách tài chính (gồm: chính sách giá, thuế và các kênh huy động vốn trong thị trường BĐS). Ngoài ra, việc cần xem xét các chính sách cần đặt trong mối quan hệ tương hỗ và tác động qua lại.
1.1. Chính sách tạo lập, sở hữu BĐS
Chính sách tạo lập, sở hữu BĐS là có vai trò quan trọng trong thị trường BĐS, bởi vì, giá trị của BĐS chỉ phát sinh được khi BĐS đó được xác lập quyền sở hữu [1]. Về cơ bản, chính sách này quy định về việc đăng ký và xác lập quyền sở hữu tài sản BĐS. Trên thế giới, nói chung, có hai loại quy định chủ yếu trong việc tạo lập, sở hữu BĐS: (i) Quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân là hàng hóa, do vậy, được mua bán và trao đổi theo nguyên tắc thị trường; (ii) Quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước, thuộc quốc hữu hóa, do đó không được mua bán và trao đổi.
Ở mỗi quốc gia, tùy theo chế độ sở hữu chung mà các chính sách về tạo lập, sở hữu BĐS có quy định đất đai thuộc sở hữu tư nhân, sở hữu Nhà nước hoặc đa sở hữu (gồm cả hai loại). Tại các nước trong nhóm G7 (Anh, Đức, Canađa, Ý, Mỹ, Nhật Bản và Cộng hoà Pháp) thực hiện hình thức đa sở hữu về đất đai – thừa nhận đồng thời cả sở hữu tư nhân và sở hữu Nhà nước về đất đai. Tại các nước có nền kinh tế chuyển đổi – Các nước thuộc Liên Xô cũ và Đông Âu như: Albani, Bungari, CH Séc, Hungari, Ba Lan, Rumani đều thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân, chủ sở hữu đất đai được quyền mua – bán – thuê – cho thuê; tuy nhiên, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Một số nước trong khu vực ASEAN: Đông Timo, Indonexia, Malayxia, Singapore, Thái Lan đều thực hiện chế độ sở hữu Nhà nước và tư nhân về đất đai. Ở Trung Quốc, chế độ sở hữu về đất đai là chế độ công hữu – bao gồm: chế độ sở hữu Nhà nước và chế độ sở hữu tập thể [2].
Như vậy, chính sách sách tạo lập, sở hữu BĐS ở các nước do chế độ chính trị của các nước quyết định. Về cơ bản, các nước theo thực hiện chế độ đa sở hữu về đất đai, thực tế không có quốc gia nào thực hiện chế độ sở hữu tư nhân tuyệt đối về đất đai, bên cạnh quy định sở hữu tư nhân đất đai luôn có quy định về sở hữu Nhà nước về đất đai. Thông thường, nội dung về sở hữu đất đai, BĐS ở các nước được quy định trong Hiến pháp và Luật đất đai.
1.2. Chính sách về giao dịch, cung – cầu BĐS
Các nước có quy định chặt chẽ và cụ thể về việc thực hiện giao dịch liên quan đến BĐS, bao gồm quy định về việc đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký biến động BĐS sau khi có chuyển nhượng. Quá trình thực hiện tuân theo quy định về Luật đăng ký đất đai – BĐS (ngoài điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật dân sự), các bên tham gia thị trường phải tuân thủ có điều kiện về hàng hóa và thủ tục chuyển nhượng.Việc thực hiện chính sách về giao dịch góp phần minh bạch và làm lành mạnh hóa thị trường BĐS. Hầu hết, các quốc gia trên thế giới đều có hệ thống đăng ký bất động sản hình thành sớm và đã trải qua một quá trình phát triển lâu dài.

Bảng 1. Văn bản quy định về đăng ký bất động sản ở một số quốc gia

 

Nguồn: Tổng hợp theo Bộ Tư pháp, 2008 [3].

Trong quá trình giao dịch BĐS, Nhà nước không can thiệp trực tiếp vào các quan hệ kinh tế trên thị trường. Nhà nước chỉ thực hiện điều tiết thu nhập thông qua sử dụng công cụ thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất – BĐS. Ở Maylaysia, chính phủ có quy định và thực hiện việc quản lý chặt chẽ quá trình mua bán và chuyển nhượng đất đai – BĐS, người dân chỉ được thực hiện việc giao dịch này khi chính quyền tiểu bang cho phép. Đồng thời, chính quyền ban hành một số loại thuế, thuế thu nhập BĐS để giảm thiểu sự đầu cơ đất và BĐS. Ở Hàn Quốc, chính phủ thực hiện chính sách kiểm soát đầu cơ nhằm điều tiết cung – cầu BĐS khá hiệu quả. Hàn Quốc thực hiện đánh thuế sở hữu BĐS dư thừa (từ 660 m² đất ở trở lên chịu mức thuế 7 – 11%/ năm (Đ.V.Ân, 2011). Ngoài ra, Hàn Quốc còn áp dụng việc đánh thuế ngoài thuế chuyển quyền sở hữu thông thường nếu giao dịch BĐS trong một thời gian quá ngắn. Tại Mỹ, việc sở hữu nhà ở phải đóng thuế BĐS cho địa phương. Hàng năm, các địa phương đều tiến hành đánh giá lại nhà đất để áp thuế theo giá thị trường.
1.3. Chính sách về doanh nghiệp và kinh doanh BĐS
 Chính sách doanh nghiệp và kinh doanh BĐS có các nội dung liên quan đến việc hình thành doanh nghiệp, quy trình thực hiện việc kinh doanh BĐS. Hầu hết các quốc gia đều quy định việc thành lập doanh nghiệp và kinh doanh BĐS là quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh có điều kiện. Kinh doanh BĐS được xem xét bao gồm cả đầu tư kinh doanh và kinh doanh dịch vụ BĐS. Tại Đức, các chủ thể kinh doanh BĐS trong và ngoài nước phải tuân thủ và có đầy đủ giấy phép để thực hiện quá trình xây dựng hay mua bán một công trình, dự án hay mảnh đất. Tại Nhật Bản, bên cạnh các quy định về việc thành lập đầu tư doanh nghiệp kinh doanh BĐS, chính phủ sử dụng một số chính sách nhằm khuyến khích phát triển các BĐS là các khu công nghiệp [4]: ưu đãi về thuế, trợ cấp hoặc vay vốn ưu đãi.
Việc thực hiện kinh doanh dịch vụ BĐS ở các nước tuân theo các quy định rất chặt chẽ. Ở Mỹ, hiện tại thị trường BĐS hiện gồm có trên 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS. Có nhiều quy định phải thực hiện để có thể hành nghề môi giới BĐS. Đầu tiên người ta phải trải qua kỳ thi, có trả phí để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký hành nghề môi giới do chính quyền bang cấp. Đối với các nhà định giá thì phải trả qua kỳ thi và có giấy phép hành nghề do chính quyền Liên bang cấp. Ở Singapore, chính phủ Singapore thông qua Cơ quan thuế cho phép ERA Singapore (Công ty phát triển hệ thống đào tạo môi giới BĐS học hỏi từ Mỹ) đào tạo cho các nhà môi giới và đại lý môi giới BĐS. Ở Ba Lan, từ năm 1992, các cá nhân muốn tham gia hoạt động môi giới phải trải qua các khóa đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng và qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất là 15 BĐS). Ngoài ra sau khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp [5]. Ở Thụy Điển, dịch vụ môi giới BĐS ngoài điều chỉnh bởi quy định pháp luật về thương mại còn tuân theo các quy định về Luật môi giới BĐS (được ra đời từ 1984 và đã được sửa đổi).
1.4. Chính sách về đất đai
Chính sách về đất đai trong thị trường BĐS về mục đích nhằm tạo lập khung pháp lý để đất đai chuyển hóa từ tài nguyên thành tài sản và tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất, thị trường BĐS. Khi nghiên cứu chính sách đất đai trong thị trường BĐS, ngoài các vấn đề về sở hữu đất đai, đăng ký đất đai cần quan tâm tới các vấn đề về  hệ thống địa chính, quy hoạch và quy trình thu hồi đất đai, đền bù và bồi thường. 
(*) Quá trình cải cách và hiện đại hệ thống địa chính của Cộng hòa Séc, Chính  phủ Séc chấp nhận quan điểm số hóa hệ thống địa chính vào cuối năm 1993. “Theo quan điểm trên, trình tự ưu tiên được xác định: (i) Hoàn thành việc nối mạng máy tính tại tất cả các văn phòng địa chính vào năm 1994. (ii) Số hóa các hồ sơ chủ sở hữu vào năm 1998. (iii) Hoàn thành dữ liệu về chất lượng đất vào năm 1998. (iv) Hoàn thành các thông số xác định vào năm 1998. (v) Tăng dày các điểm khống chế trắc địa chi tiết. (vi) Số hóa các bản đồ địa chính mới hơn vào năm 2000. (vii) Số hóa bản đồ địa hình tỷ lệ 1/2880 vào năm 2006. (viii) Chuyển dần hệ thống địa chính lên mức độ cao hơn về công nghệ thông tin. Đến nay, mọi người dân đều có quyền truy cập hệ thống, sao chép hoặc trích thông tin địa chính” (Kim Chung, 2011).
(*) Công tác quy hoạch sử dụng đất tại Singapore, Trung Quốc và Hàn Quốc. Ở Singapore, quy hoạch được xác định là nội dung đặc biệt quan trọng  trong quản lý đất đai và BĐS. Quy hoạch được được tiến hành theo từng bước: quy hoạch định hướng; quy hoạch tổng thể; quy hoạch triển khai thực hiện dự án (chủ đầu tư lập từng dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt). Quy hoạch tại Singapore đảm bảo dân chủ, công khai: mọi người dân, cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được phép tham gia và có được thông tin quy hoạch đầy đủ trên các phương tiện thông tin truyền thông [6]. Ở Trung Quốc, có 5 cấp sử dụng hệ thống quy hoạch: Toàn quốc, Tỉnh, Thành phố, Huyện, Hương (thôn, xã). Mục tiêu quy hoạch sử dụng đất của Trung Quốc là bảo vệ đất canh tác (đến năm 2020 là 1,8 tỷ ha); kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm/lần ở các cấp. Ở Hàn Quốc, công tác quy hoạch  hiện theo các cấp: quốc gia, cấp tỉnh, vùng thủ đô; cấp huyện, vùng đô thị cơ bản và được thực hiện từ tổng thể tới chi tiết; kỳ quy hoạch đối với  mỗi cấp sẽ có thời gian khác nhau: cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm, cấp vùng đô thị cơ bản là 10 năm, sau 5 năm sẽ tiến hành rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường.
(*) Vấn đề thu hồi đất, đền bù và bồi thường: hầu hết, ở các nước đều có Đạo luật về thu hồi đất. Do đó, quy trình chuyển dịch đất đai (thu hồi), đền bù và bồi thường tại thực hiện theo nội dung của đạo luật này. Ở Singapore, công tác thu hồi đất và tiến hành thận trọng, đền bù công bằng và tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Ở Nhật Bản, quá trình thu hồi đất tại Nhật Bản có sự tham gia của Chính quyền địa phương, Tổ chức Bồi thường và Thu hồi đất Nhật Bản và các cơ quan tư vấn bồi thường; thu hồi đất được thực hiện qua 2 hình thức: thu hồi thông qua thương lượng (acquisition by negotiation hay purchase by agreement) và thu hồi đất qua mua bắt buộc (compulsory acquisition hay compulsory purchase); việc xác định giá đất đền bù và bồi thường được thông qua các cơ quan định giá đất độc lập và mức giá bồi thường có tính đến việc chia sẻ lợi ích do việc thu hồi đất tạo ra. Ở Úc, hiện có các luật của Liên bang và các bang khác nhau quy định về quy trình và cách xác định mức giá bồi thường đất bị thu hồi; khi xác định mức bồi thường tính đến đầy đủ tất cả các thiệt hại mà người dân bị thu hồi đất phải chịu và giá đất để tính bồi thường là giá đất thị trường vào ngày thu hồi đất. Ở Trung Quốc, mức bồi thường khi thu hồi đất được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ và quá trình thực hiện do chính quyền địa phương tiến hành. Quy định về bồi thường khi thu hồi đất đô thị và nông thôn có sự khác nhau.
1.5. Chính sách về nhà ở
(i) Chính sách phát triển nhà ở của Singapore: Kế hoạch phát triển nhà ở cho dân chúng Singapore được đánh giá là thành công nhất trên thế giới. Thành quả ghi nhận cụ thể là đến năm 1990, Chính phủ Singapore đã xây dựng được 20 đô thị mới, cung cấp 4.452 ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó có 99,4% là quỹ đất đai của Uỷ ban phát triển nhà. Do đó, Uỷ ban phát triển nhà ở đã tạo được nhà ở cho 87% dân số Singapore với 617.474 căn hộ chung cư. Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu, nhằm mang lại sự sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Ngoài ra, Chính phủ cung cấp các khoản vay cho người mua nhà.
(ii) Chính sách phát triển nhà ở của Hồng Kông: Chính phủ Hồng Kông rất chú trọng đến phát triển nhà ở. Chiến lược phát triển nhà của Chính phủ Hồng Kông được thực hiện theo bốn hình thức: (i) Tái phát triển; (ii) Tái định cư; (iii) Cải tạo và bảo tồn những khu nhà có giá trị văn hóa; (iv) Bảo tồn văn hóa địa phương.
(iii) Chính sách phát triển nhà ở của Phần Lan: Chính phủ Phần Lan thành lập văn phòng ARAVA vào năm 1953 (thuộc Quỹ nhà ở Phần Lan) để thực hiện công tác bảo trợ nhà ở thông qua các khoản vay mua nhà. Sau khi Luật nhà ở 1966 ra đời, Chính phủ Phần Lan quan tâm nhiều hơn đến sở hữu tư nhân về nhà ở và Chính phủ điều tiết quá trình xây dựng nhà ở thông qua Quỹ trên. Quỹ Nhà ở Phần Lan được hỗ trợ bởi 4 nguốn vốn: Vốn vay không hoàn trả, phát hành trái phiếu, tài sản thế chấp của Nhà nước, vốn ngân sách và các nguồn vốn khác.
(iv) Chính sách về nhà ở đối với các đối tượng xã hội:
Ở Singapore, Chính phủ thành lập một tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả – Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Do đó, HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí. Chính phủ có phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở (từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở). Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng. Đồng thời, Chính phủ thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trị trường.
Ở Hàn Quốc, từ những năm 1970, Chính phủ đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) – một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp; KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ, để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất. Ngoài ra, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn, đảm bảo mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp xã hội.  
Ở Malaysia, Nhà nước quy định mỗi dự án phát triển nhà ở phải có ít nhất 30% nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, các căn hộ này có diện tích khoảng 60 m². Nhà nước có quy định về hộ gia đình đảm bảo các điều kiện quy định thì mới được mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Ngoài ra, Malaysia cũng thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương về nhà ở để lấy kinh phí cho việc phát triển nhà ở. Bên cạnh đó, người dân được vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương và trả dần đến 25 năm.
Ở Thụy Điển, Philippine, một số nước ở Nam Âu, Châu Mỹ La tinh, xuất hiện phổ biến là mô hình hợp tác xã nhà ở cho người thu nhập thấp.  
Ở Thụy Điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở thì phải gia nhập một hợp tác xã nhà ở. Các Hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết chỗ ở cho xã viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Hiện nay, nhà ở của Hợp tác xã nhà ở chiếm từ 18-20% trên thị trường; Hợp tác xã Xây dựng và Tiết kiệm nhà ở Thụy Điển (HSB) đã xây dựng 7% tổng số căn hộ ở Thụy Điển.
Ở Philippine và các nước Nam Âu cũng là hình thức Hợp tác xã nhà ở nhưng đó chỉ là một nhóm người tập trung lại, hợp thành một Hợp tác xã xây dựng nhà ở, bán cho người tiêu dùng, thu lợi nhuận.
Ở Trung Quốc, Chính phủ thiết lập quy định về quản lý nhà cho thuê với giá thấp, chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước, thực hiện chiến lược bao cấp tiền thuê nhà, hợp tác với các công ty nhà đất theo hướng hợp tác Nhà nước- tư nhân.
Ở Pháp, Nhà nước chủ động can thiệp bằng cách đặt ra khung pháp lý cho sự hình thành chung cư xã hội, đặc biệt là xây dựng bộ tiêu chí kỹ thuật cho căn hộ trong chung cư xã hội. Các căn hộ chung cư có đầy đủ các tiện nghi đặc trưng cho cuộc sống của người dân đô thị phục vụ tốt cho cuộc sống hàng ngày [7]. Hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho người có thu nhập thấp, các công ty tư nhân chỉ được phép là nhà đầu tư thứ phát trong các dự án xây dựng nhà ở. Để đảm bảo quỹ nhà ở xã hội, mỗi khu vực sẽ được tính toán cụ thể nhu cầu nhà ở xã hội, từ đó phân bổ vào các dự án.
Ở Hà Lan, việc chăm lo nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp là trách nhiệm của Chính phủ. Chính phủ can thiệp trực tiếp vào lĩnh vực nhà ở, thông qua xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của các lực lượng tham gia trong xây dựng nhà ở. Từ đó, Nhà nước hỗ trợ chênh lệch tiền thuê nhà (giữa giá thị trường và giá trần quy định); Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho các công ty tư nhân (các nghiệp đoàn) cung cấp nhà ở xã hội và giám sát chặt hoạt động của các công ty này.
1.6. Chính sách tài chính trong thị trường BĐS
            Khi đề cập về chính sách tài chính trong thị trường BĐS, ta xem xét 3 nội dung: (i) Chính sách về giá, (ii) Chính sách về thuế và (iii) Chính sách các kênh về vốn cho thị trường BĐS.
(i) Chính sách về giá: Ở các nước, Chính phủ đưa ra các chính sách về định giá, khung giá để thị trường hoạt động. Về nguyên tắc, giá cả do thị trường hình thành và Nhà nước chỉ can thiệp khi xuất tình trạng “bong bóng” BĐS hoặc sử dụng vào các mục đích có tích chất xã hội. Giá BĐS cấu thành từ giá đất và giá tài sản trên đất. Do đó, thông thường khi nghiên cứu chính sách giá trong thị trường BĐS thường tập trung vào chính sách về định giá đất. Qua nghiên cứu thấy rằng, hầu hết, các nước trên thế giới đều có quy định trong các bộ luật liên quan đến vấn đề giá đất, trong đó quy định cụ thể về: mục đích, nguyên tắc và phương pháp định giá, hình thức giá đất, sự tham gia dịch vụ định giá, cơ quan thẩm định và kiểm soát giá.

Bảng 2. Căn cứ định giá đất tại một số quốc gia

 

Nguồn: Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2012.
 
(ii) Chính sách về thuế:
Chính sách thuế đối với BĐS là hình thức của thuế tài sản, có vai trò quan trọng trong duy trì và đảm bảo các nguồn thu ngân sách Nhà nước. Đồng thời, thuế BĐS là công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước quản lý tình hình sử dụng và giao dịch BĐS, thực hiện chức năng kiểm tra hoạt động của thị trường BĐS, góp phần hạn chế đầu cơ, khuyến khích việc sử dụng BĐS có hiệu quả. Thuế đối với BĐS gồm có thuế đánh vào BĐS và thuế đánh vào giao dịch BĐS. Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng thuế BĐS với sắc thuế, phương pháp, căn cứ tính thuế và thuế suất khác nhau. Qua nghiên cứu, thuế BĐS bao gồm các loại chính sau: thuế đối với đất đai, thuế đối với nhà ở, thuế đối với giao dịch BĐS, thuế đăng ký quyền sở hữu BĐS.
(+) Kinh nghiệm chính sách thuế đất tại Pháp, Trung Quốc, Đài Loan, Hàn Quốc:
Ở Trung Quốc, thuế sử dụng đất được tính trên cơ sở diện tích, thuế suất áp dụng có tính đến các loại đất khác nhau. Do đó, đơn vị tính thuế đất tại các thành phố lớn, các đô thị vừa và các huyện khai thác mỏ lần lượt là 0,5 -10 NDT/m², 0,3 -6 NDT/m² và 0,2 – 4 NDT/m².
Ở Pháp, chính phủ tiến hành phân loại đất đai để đánh thuế, theo đó đất không có công trình hoặc đất bỏ hoang sẽ bị đánh thuế cao hơn so với đất có công trình xây dựng và đất đang sử dụng. Thuế suất bình quân năm 2009, đất trống và đất có công trình tại Pháp là 45,5% và 19,32%.
Ở Đài Loan, nghĩa vụ thuế do chủ sở hữu thực hiện, căn cứ vào mức khởi điểm chịu thuế dựa trên giá trị thửa đất do chủ sở hữu kê khai hàng năm. Phần vượt mức khởi điểm chịu thuế sẽ bị đánh thuế lũy tiến. Với giá trị vượt dưới 5 lần mức khởi điểm chịu thuế chịu thuế suất 1,5%, sau đó giá trị thửa đất tăng 5 lần thì thuế suất tăng lũy tiến lên 1%.
Ở Hàn Quốc, thuế đất dựa trên cơ sở giá trị thửa đất do mục đích sử dụng đất mang lại. Mức thuế suất giữa quốc gia và thuế địa phương có sự khác biệt. Mức thuế suất đối với đất sử dụng mục đích kinh doanh và không mục đích kinh doanh theo biểu thuế địa phương là 0,2 – 0,4% và 0,2 – 0,5%, theo biểu thuế quốc gia thuế suất là 0,5 – 0,7% và 0,75 – 2% [8].
(+) Kinh nghiệm chính sách thuế nhà ở tại Nga, Pháp, Hàn Quốc, Trung Quốc: (Bảng 3)

Bảng 3. Chính sách thuế nhà ở tại một số quốc gia

 

Nguồn: Tổng hợp theo (Thuận, 2011) [9].

(+) Kinh nghiệm chính sách thuế đối với giao dịch BĐS của Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản. Về bản chất, sắc thuế này là thuế đánh vào khoản chênh lệch giữa giá bán và giá mua BĐS. Người nộp thuế là người có thu nhập từ giao dịch BĐS. Giá tính thuế là giá thị trường của BĐS. Ở Singapore, đất mua bị bán lại năm đầu tiên đánh 100% giá chênh lệch, sau 2 năm và 3 năm mức thuế đất giảm lần lượt là 50% và 25%. Ở Hàn Quốc, thuế suất đánh là 50% (nếu bán lại trước 1 năm), 40% (nếu bán lại từ 1 – 2 năm) theo mức lợi nhuận và 70% (với BĐS không đăng ký) [10]. Hàn Quốc áp dụng thuế suất là 50% và 60% lợi nhuận đối với cá nhân sở hữu từ 2 và 3 nhà ở trở lên [8]. Ở Nhật Bản, thu nhập từ giao dịch BĐS của cá nhân và doanh nghiệp chịu điều chỉnh theo thuế thu nhập cá nhân và thuế công ty.
*) Kinh nghiệm chính sách thuế đăng ký BĐS tại Nhật Bản và Hàn Quốc: Thường thuế đăng ký BĐS được thu một lần khi người có BĐS thực hiện đăng ký các giao dịch BĐS hoặc quyền sở hữu BĐS.
Ở Nhật Bản, căn cứ tính thuế là giá trị thực tế của BĐS. Mức thuế suất sẽ là: 0,4%, 0,4% và 2% đối với việc đăng ký quyền sở hữu, chuyển quyền sở hữu thông qua thừa kế, góp vốn, sáp nhập và chuyển quyền thông qua mua bán [11].
Ở Hàn Quốc, thuế đăng ký BĐS được tính dựa trên giá trị BĐS tại thời điểm đăng ký, với mức thuế suất căn cứ vào tính chất việc đăng ký quyền sở hữu. Biểu thuế suất đối với: đăng ký quyền sở hữu do thừa kế, không phải thừa kế và ngoài hai trường hợp này lần lượt là: 0,8%, 1,5% và 3%; đăng ký bảo quyền hữu là 0,8%, chuyển nhượng quyền thuê BĐS là 0,2%.
(iii) Chính sách về các kênh vốn cho thị trường BĐS:
Tại các quốc gia, kênh vốn cho thị trường BĐS rất đa dạng. Thực tiễn, vốn cho thị trường BĐS được cung cấp qua các kênh chính sau: (i) Kênh tín dụng từ các ngân hàng thương mại; (ii) Kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng. (iii) Kênh tiết kiệm BĐS; (iv) Kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu BĐS; (v) Kênh thông qua các quỹ đầu tư (nổi bật có quỹ đầu tư tín thác BĐS- Real Estate Investment Trust – REIT).
Ở các nước phát triển, kênh huy động và cho vay BĐS thông qua các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng có vai trò quan trọng, chiếm từ 50-80% tổng thị phần cho vay thế chấp BĐS [12]. Ví dụ, ở Úc và New Zealand có nhiều sản phẩm tín dụng cho nhà đầu tư BĐS như (1) Nhà cho vay vốn chủ sở hữu (home equity loan), (2) Phân chia theo mục đích vay (split purpose loan).
Mô hình ngân hàng vay thế chấp ở Đan Mạch cung cấp cho khách hàng vay các khoản vay dài hạn với lãi suất cố định, các ngân hàng thế chấp chiếm hơn 90% tổng số tín dụng tại nước này. 
Ở các nước phát triển tại Châu Âu phát triển hình thức tiết kiệm theo hợp đồng mua nhà, nổi bật là tại Đức với hệ thống Bauspaken.
Mô hình kênh cấp vốn thông qua quỹ tín thác BĐS (REIT) rất phát triển tại một số quốc gia do thế mạnh của REIT với tính  đa dạng, tính thanh khoản, cổ tức cao cũng như lợi nhuận thu nhập bình quân hàng năm ổn định. Ở Mỹ, REIT đầu tiên được áp dụng vào năm 1960, sau  40 năm phát triển, REIT rất thành công ở Mỹ với tổng vốn hóa thị trường lên tới 450 tỷ USD. Các quy định áp dụng cho REIT nằm trong hệ thống Luật thu nhập nội địa Mỹ. Mỗi REIT có thể có cấu trúc như một công ty cổ phần, hiệp hội, quỹ tín thác và được quản lý bởi một hay nhiều người được ủy thác hoặc quản lý và cổ phần của REIT có khả năng chuyển nhượng được. Ở Nhật Bản, REIT được  hình  thành  dựa  trên  cơ  sở  Luật  Quỹ  tín  thác  đầu  tư (2000). Hiện nay, đã có  41  REIT  được  niêm  yết  chủ  yếu  là  ở  thị  trường trong nước, vốn hóa thị trường là 47,6 tỷ USD  và thị phần REIT của Nhật Bản là lớn nhất ở thị trường Châu Á. Các REIT Nhật Bản sử dụng thu nhập tiền thuê trong danh mục đầu tư bất động sản để trả tiền lãi. Ở Singapore, REIT được ra đầu đầu tiên từ 2002, chịu sự điều chỉnh bởi quy định của Luật chứng khoán và giao dịch Future (1999), hệ thống các quy định đầu tư tập thể và hướng dẫn lập Quỹ BĐS của Cơ quan quản lý tiền tệ Singapore (MAS).  Đến cuối 2009, có 20 REITs được niêm yết với tổng số vốn hóa thị trường là 23 tỷ USD.

2. Một số bài học đối với Việt Nam từ kinh nghiệm các nước về chính sách phát triển thị trường BĐS

Sau khi tìm hiểu và nghiên cứu chính sách phát triển thị trường BĐS tại một số nước có thể rút ra các nhận xét sau:
(i) Ở mỗi quốc gia, vai trò, nội dung và mức độ tác động của các chính sách đối với thị trường  BĐS là khác nhau, phụ thuộc trình độ phát triển kinh tế và cấp độ của thị trường BĐS. Tuy nhiên, để tạo lập thị trường BĐS việc đầu tiên phải tạo dựng hệ thống khuôn khổ pháp lý;
(ii) Nhà nước không chỉ tạo dựng môi trường kinh tế, pháp luật và xã hội, mà còn đóng vai trò là “bà đỡ” cho thị trường BĐS thông qua các chủ trương, chính sách và giải pháp hỗ trợ về mọi mặt [13];
(iii) Thị trường đất đai là thị trường hình thành trước tiên trong quá trình phát triển của thị trường BĐS. Do đó, có yếu tố pháp lý về đất đai đặc biệt được coi trọng. Để thị trường đất đai phát triển bền vững, cần thực hiện tốt việc xác lập quyền sở hữu và sử dụng đất đai, và công tác quy hoạch sử dụng đất. Đây là yếu tố góp phần lành mạnh hóa và minh bạch thị trường BĐS;
(iv) Nhà nước cần thực hiện chặt chẽ chính sách về nhà ở, trong một số trường hợp, Nhà nước nên can thiệp sâu hơn trong điều tiết thị trường nhà ở, nhất là vấn đề nhà ở cho các đối tượng xã hội, đảm bảo cung cấp các loại nhà ở phù hợp cho người dân và hạn chế việc mua đi bán lại;
(v) Trong hoạt động thị trường, hoạt động của các tổ chức cung cấp dịch về hỗ trợ thị trường là cần thiết, nhất là các dịch vụ môi giới và định giá BĐS;
(vi) Các chính sách tài chính góp phần thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.
Một số bài học rút ra đối với Việt Nam về chính sách phát triển thị trường BĐS:
Một là, vai trò Nhà nước rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường BĐS, từ điều tiết thị trường, cân đối cung – cầu, chống đầu cơ, ổn định vĩ mô đến đảm bảo nhu cầu cơ bản về nhà ở cho người dân; muốn thế, Nhà nước phải thực hiện tốt chính sách về sở hữu và tạo lập BĐS;
Hai là, tiến hành cải cách đất đai, cần phải có quy hoạch đất đai và thực thi các chính sách đất đai tốt, công tác đền bù, bồi thường trong thu hồi đất phải thực hiện thận trọng, công khai;
Ba là, về chính sách phát triển nhà ở cần phải quan tâm đến việc đa dạng hóa loại hình nhà ở, cùng với quá trình xây dựng nhà ở có cơ chế phân bổ diện tích nhà cho đối tượng là rất quan trọng, quan tâm đặc biệt tới đối tượng xã hội trong vấn đề nhà ở;
Bốn là, ban hành và thực thi tốt các chính sách về giao dịch, cung – cầu BĐS. Trước tiên, ban hành Luật về đăng ký BĐS. Đây là yêu cầu tiên quyết để giải quyết vấn đề minh bạch thị trường BĐS Việt Nam và đảm bảo cho các chính sách khác được thực hiện, đặc biệt có ý nghĩa trong việc tạo nguồn vốn cho thị trường BĐS; 
Năm là, từng bước chuyên nghiệp hóa các tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ hỗ trợ phát triển thị trường BĐS, trước tiên, việc hoạch định chính sách về đào tạo nguồn nhân lực cho thị trường BĐS;
Sáu là, nâng cao hiệu quả trong công tác thực hiện các chính sách tài chính trong thị trường BĐS. Tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện về chính sách giá và công tác định giá đất đai BĐS; nghiên cứu và ban hành Luật thuế BĐS; nghiên cứu và ban hành văn bản pháp lý liên quan đến chính sách về các kênh cấp vốn cho thị trường BĐS.

Kết luận
            Chính sách phát triển thị trường BĐS là vấn đề rộng và có nhiều nội dung. Do đó, sẽ có nhiều phương pháp và cách tiếp cận trong nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về chính sách phát triển thị trường BĐS. Trong phạm vi của bài tham luận sẽ không thể phủ quát hết các nội dung liên quan đến vấn đề. Vì vậy, vấn đề này cần được nghiên cứu sâu hơn, hình thành cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam.

Tác giả: ThS. NGUYỄN THANH LÂN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN