Trang thông tin điện tử - Cơ quan chủ quản: Viện Kinh tế Xây dựng - Bộ Xây dựng
Tìm kiếm nâng cao
  • Hoàn thiện phương pháp định giá bất động sản theo hướng tiếp cận với mô hình toán học

    10/05/2017 - 04:32
    229
    0
    0

    TS. LÊ VĂN CƯ
    PHÓ VIỆN TRƯỞNG VIỆN KINH TẾ XÂY DỰNG, BỘ XÂY DỰNG

    Xác định giá cả của bất động sản (BĐS),  phản ánh đúng bản chất giá trị của BĐS có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý thị trường BĐS. Thời gian qua, Nhà nước đã có những sửa đổi các quy định liên quan đến phương pháp xác định giá đất nhằm hướng tới mục tiêu đảm bảo hài hòa về lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc xác định giá BĐS nói chung hiện vẫn còn tồn tại những bất cập, chưa phù hợp với cơ chế thị trường, chưa đáp ứng yêu cầu minh bạch hóa thông tin của thị trường BĐS. Do vậy, việc nghiên cứu hoàn thiện phương pháp xác định giá BĐS theo các các phương pháp truyền thống và tiếp cận theo hướng mới cũng như khả năng vận dụng các phương pháp trong từng trường hợp cụ thể là cần thiết.

    1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

              Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân loại tài sản quốc gia thành “bất động sản” và “ động sản”. Theo đó, BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định. Ở nước ta, tại điều 144 của Bộ Luật dân sự cũng đã quy định “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
              BĐS có những đặc điểm khác biệt so với những loại hàng hóa khác; trong đó đặc điểm nổi bật của BĐS  là tính cố định và giá trị của BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Tính cố định làm cho hàng hóa BĐS mang tính “địa điểm” hay tính “vị trí” và tính “địa phương” cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm, vị trí khác nhau sẽ có giá trị khác nhau. Cũng như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả của BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu vì BĐS trên thị trường, được biểu hiện bằng tiền của giá trị tài sản mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt nên giá cả của BĐS có những đặc trưng riêng, phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Việc định giá BĐS cũng vì thế mà trở nên phức tạp hơn, đa dạng và mang tính tương đối so với việc định giá các loại hàng hóa khác.
              Thị trường BĐS được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển các thị trường hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS cũng bao gồm các bộ phận cấu thành như các thị trường hàng hóa và dịch vụ khác như chủ thể, khách thể và môi giới. Thị trường BĐS có những đặc điểm riêng biệt, gắn liền với những đặc thù của đất đai, của BĐS và điều này có ảnh hưởng tới việc xác định giá BĐS. Do nguồn cung đất đai là hữu hạn nên khi nhu cầu đối với đất đai càng cao thì giá đất giao dịch trên thị trường sẽ càng cao. Thị trường BĐS bao gồm các phân khúc thị trường nhỏ, mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền cũng như do đặc điểm về kinh tế, văn hóa, xã hội của mỗi địa phương. Thị trường BĐS là một loại thị trường không hoàn hảo, do sự không thống nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành của thị trường này. Thị trường BĐS, đặc biệt là cầu về BĐS rất nhạy cảm với những quy định, chính sách của Nhà nước, quy định sử dụng đất, quy hoạch đô thị, các loại thuế liên quan đến đất đai và các luật lệ về đất đai.
              Giá cả của BĐS được coi là một trong những yếu tố quan trọng thể hiện mối quan hệ giữa các chủ thể khi giao dịch trên thị trường. Cần phân biệt sự khác nhau giữa giá thị trường và giá giao dịch thực tế trên thị trường của BĐS. Giá trị thị trường của BĐS là giá khi BĐS được đem ra bán công khai, cạnh tranh trên thị trường. Trong trường hợp này, cả người mua và người bán đều phải thỏa mãn điều kiện có ứng xử hợp lý, tự nguyện, được thông tin đầy đủ về các chủ thể và khách quan liên quan, đặc biệt trong trường hợp này, giá BĐS không bị tác động bởi các tác nhân bên ngoài. Trong khi đó, giá BĐS được hình thành trong các giao dịch thực tế về BĐS không phải lúc nào cũng biểu thị giá thị trường của nó. Do những đặc tính vốn có của BĐS và do đặc điểm phát triển của thị trường BĐS như nước ta thì giá giao dịch thực tế trên thị trường của BĐS thường không trùng với giá trị thị trường của nó.
              Tùy theo mục đích trong các giao dịch BĐS mà người ta có thể xác định nhiều loại giá như giá mua, giá bán, giá cho thuê, giá cầm cố, giá đầu tư, giá tính thuế, giá bảo hiểm… Xác định giá BĐS là công việc phức tạp, bởi đó không chỉ là công việc mang tính khoa học mà còn là một nghệ thuật, đòi hỏi người làm công tác định giá BĐS phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp và sự nhạy cảm tốt đối với thị trường. Chính vì vậy, việc xác định giá BĐS thường phải do các nhà chuyên môn thực hiện nhằm cung cấp cho các bên liên quan (bên mua, bên bán, cho thuê, cho vay…) những thông tin cần thiết về giá BĐS để họ có cơ sở ra quyết định trong các giao dịch BĐS của mình. Đây là một trong những đòi hỏi về sự minh bạch thông tin của thị trường BĐS.
     
    2. Xác định giá bất động sản theo hướng tiếp cận với mô hình toán học

              Hệ thống pháp luật hiện hành điều chỉnh các hành vi giao dịch BĐS đã tập trung quy định các phương pháp xác định giá đất với mục tiêu chủ yếu để xây dựng và ban hành khung giá đất, trong khi phương pháp xác định giá BĐS chỉ được đề cập dưới góc độ của các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản. Đất đai nói chung thường gắn liền với tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời với việc xác định giá trị của các tài sản này. Hiện nay, theo quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, phương pháp xác định giá đất bao gồm 05 phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp (hay có thể gọi là so sánh giá bán); phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Việc thẩm định giá BĐS hiện đang tuân thủ theo các tiêu chuẩn đã được ban hành với 5 phương pháp (gồm phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận). Mặc dù có bổ sung phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất với mục tiêu để khung giá đất do các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành bám sát với diễn biến giá cả của đất đai trên thị trường nhưng về mặt bản chất các phương pháp trên vẫn là các phương pháp xác định giá đất và giá BĐS theo cách tiếp cận truyền thống được áp dụng theo nguyên tắc chung nhất là nguyên tắc về kế toán.
    Việc lựa chọn phương pháp nào áp dụng phụ thuộc vào tính chất sử dụng của thửa đất, của BĐS đang xem xét, vào dữ liệu hiện có của tài sản, thông tin trên thị trường về loại tài sản đó và cũng phụ thuộc vào trình độ chuyên gia định giá BĐS. Nếu thông tin trên thị trường đầy đủ về các giao dịch gần thời gian định giá của BĐS tương tự thì phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán) sẽ được áp dụng. Đây là một phương pháp tốt trong điều kiện này vì bản thân nó đã tiếp cận được giá trị thị trường của BĐS, khá đơn giản trong việc áp dụng và cho các kết quả tương đối đáng tin cậy. Tuy nhiên, phương pháp này đòi hỏi phải có thông tin của các BĐS tương tự đã giao dịch trên thị trường, phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá giao dịch thực tế và đòi hỏi chuyên môn nghiệp vụ về định giá BĐS. Trong trường hợp thiếu các thông tin thị trường về giao dịch các BĐS tương tự, chẳng hạn như thiếu BĐS được giao dịch trên thị trường, các nhà định giá BĐS thường dùng phương pháp khác xem xét đến vai trò của BĐS đối với quá trình sản xuất, kinh doanh. Các loại BĐS (khi thiếu các thông tin thị trường để đánh giá so sánh với các BĐS tương tự) thường được gọi là các BĐS đặc thù. Các BĐS tồn tại nhiều giá bán so sánh thì được gọi là các BĐS không đặc thù. Yếu tố về loại BĐS này sẽ ảnh hưởng đến việc phương pháp xác định nào sẽ được sử dụng. Các BĐS không đặc thù là phần lớn các loại nhà ở, văn phòng, cửa hàng, siêu thị, các đơn vị hay công ty công nghiệp và kho tàng. Giá của các BĐS loại này thường được đánh giá hoặc bằng phương pháp so sánh trực tiếp, hoặc phương pháp chiết trừ, hoặc đôi khi là phương pháp thu nhập. Các loại BĐS đặc thù cũng có nhiều loại với các phương pháp xác định giá khác nhau. Ví dụ, BĐS là đất nông nghiệp nếu ở dạng nguyên sơ thì có thể dùng phương pháp so sánh trực tiếp nhưng phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư sẽ cho kết quả đánh giá tốt hơn. Đối với BĐS là các công trình công cộng, được sử dụng với mục đích “phi lợi nhuận” thì phương pháp chiết trừ thường được áp dụng.
              Các phương pháp truyền thống để xác định giá BĐS về cơ bản đã được sử dụng trong thực tiễn ở nước ta tuy đã góp phần tích cực trong công tác quản lý tài sản, quản lý thị trường BĐS nhưng gặp khó khăn đối với yêu cầu cần phải xác định  giá BĐS với số lượng lớn hoặc xem xét giá cả của BĐS của cả một thời kỳ. Do vậy, trong vài thập kỷ qua đã xuất hiện cách tiếp cận mới trong việc xác định giá BĐS. Theo đó, phương pháp xác định giá BĐS đã tận dụng được ưu thế của các kỹ thuật hiện đại với việc sử dụng các công cụ toán học để thiết lập mối quan hệ giữa các thuộc tính của BĐS và giá cả của nó. Vì vậy, việc ước lượng giá trị thị trường của BĐS không chỉ căn cứ vào các giao dịch gần thời điểm định giá mà còn có thể tính đến những ảnh hưởng xa hơn trong quá khứ, tới giá trị của BĐS. Các phương pháp dựa trên mô hình toán học và kỹ thuật máy tính đã thể hiện được tính hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp theo cách tiếp cận mới có khả năng định giá BĐS hàng loạt. Các phương pháp này không hoàn toàn dựa trên các quan hệ mang tính chất kế toán. Trong nhóm các phương pháp này, phương pháp xác định giá BĐS dựa vào các yếu tố thuộc tính của BĐS là phương pháp cơ bản nhất. Về bản chất, khi xác định mức độ biến động giá BĐS qua các thời kỳ (xác định chỉ số giá BĐS), người ta đã sử dụng phương pháp này để xác định giá BĐS tại thời kỳ gốc và tại thời kỳ so sánh. Phương pháp này áp dụng các mô hình hồi quy để tính đến tác động của nhiều yếu tố khác nhau, đến giá cả của BĐS. Việc ước lượng các hàm hồi quy về giá trị BĐS với các biến số là các thuộc tính của BĐS, trước hết là các thuộc tính về vị trí và quy cách của BĐS. Mặt khác, các hệ thống này bao gồm các cơ sở dữ liệu chứa các thuộc tính của BĐS theo một phương thức, với kỹ thuật máy tính có thể ước lượng được giá trị của hàng loạt các BĐS. Phương trình tổng quát của mô hình hồi quy về giá của BĐS với các yếu tố thuộc tính của chúng như sau:
                                           P = f (X1, X2, … ,Xn) + ∂i
              Trong đó:    P là giá của BĐS
                                  Xi là thuộc tính thứ i của BĐS
                                 N là số lượng thuộc tính của BĐS
                                 ∂i là sai số
              Dạng hàm số f là một trong những quan tâm trong quá trình ước lượng và phụ thuộc vào các giả định của mối quan hệ cụ thể của các thuộc tính của BĐS đang xem xét. Phương pháp này được hình thành dựa trên nguyên tắc giá trị kinh tế của một loại hàng hóa nào đó phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp. Với phương pháp này, giá cả của hàng hóa là tổng thể giá trị của tất cả các thuộc tính của nó. Về mặt lý thuyết thị trường, mỗi thuộc tính này đều có giá cả của nó (giá âm hoặc giá dương) và tác động vào giá cả của BĐS. Trên thực tế, các thuộc tính của BĐS, các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả của BĐS là rất phức tạp cả về số lượng yếu tố và mối tương tác giữa chúng. Các mô hình toán học chỉ nhằm mục đích có tính đến các yếu tố tác động này nhưng bản chất các mối quan hệ này được đơn giản hóa.
              Sử dụng phương pháp trên để xác định giá BĐS có những ưu điểm cơ bản như: ước lượng được tác động của nhiều yếu tố đến giá trị BĐS và tính chất động của các mối quan hệ này đã được tính đến; công cụ ước lượng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có thể rất linh hoạt trong việc xác định giá BĐS khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế – xã hội hoặc các điều kiện khác liên quan đến BĐS và có thể xác định nhanh cũng như số lượng BĐS lớn. Bên cạnh những ưu điểm, sử dụng phương pháp này cần có các yêu cầu và hạn chế như: cần có số lượng lớn các quan sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao; kết quả phụ thuộc rất nhiều vào dạng hàm số của mô hình; kỹ thuật ước lượng phức tạp đòi hỏi chuyên gia phải có chuyên môn nghiệp vụ cao và chi phí thường cao hơn phương pháp truyền thống.

    3. Một số kiến nghị để hoàn thiện phương pháp xác định giá bất động sản ở nước ta

              Việc sử dụng phương pháp xác định giá cả của BĐS trong thực tiễn công tác định giá BĐS nước ta thời gian qua còn tồn tại những bất cập. Nội dung các phương pháp xác định giá BĐS chưa được hướng dẫn một cách đầy đủ, cụ thể như phương pháp xác định giá đất. Số lượng phương pháp đánh giá giá trị BĐS áp dụng trong thực tế chưa nhiều và chưa linh hoạt đối với các trường hợp cụ thể. Chính vì vậy, giá trị BĐS được xác định chưa phản ánh đúng giá thị trường, tạo ra những hệ lụy khó giải quyết. Từ những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên có thể kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện phương pháp xác định giá BĐS như sau:
              – Nhà nước nên quy định cụ thể các phương pháp xác định giá BĐS tại văn bản quy phạm pháp luật về định giá, như đã quy định phương pháp xác định giá đất tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, còn người định giá sẽ căn cứ vào đó và từng trường hợp cụ thể để lựa chọn phương pháp xác định giá BĐS phù hợp. Khi lựa chọn các phương pháp định giá BĐS, nhất là định giá BĐS để tính thuế hoặc để cổ phần hóa đối với các doanh nghiệp nhà nước, cần chú ý rằng việc lựa chọn phương pháp bên cạnh độ chính xác còn nên xem xét một số yếu tố khác như khả năng sẵn có của số liệu, tính dễ hiểu, dễ tính toán và sự đồng thuận của những người bị ảnh hưởng. Không nên áp dụng chỉ một phương pháp (ví dụ phương pháp so sánh trực tiếp) cho mọi loại đánh giá. Điều đó là do các BĐS khác nhau có những thuộc tính khác nhau và thích hợp nhất với những phương pháp khác nhau trong khi có cùng một mục tiêu là tìm ra giá trị thị trường của BĐS.
              – Thiết kế chi tiết trình tự định giá BĐS theo các phương pháp khác nhau như của các nước đang ứng dụng hoặc đầu tư thiết kế các phần mềm hỗ trợ công tác định giá BĐS theo các phương pháp đó. Để đạt độ chính xác cao khi ước lượng giá BĐS, các phần mềm sẽ giúp thực hiện ước lượng tốt giá BĐS khi số lượng quan sát, các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS lớn. Các phần mềm chuyên dụng cho mục đích này cũng sẽ nhanh chóng tìm ra giá thị trường của BĐS khi các điều kiện, môi trường tự nhiên, kinh tế – xã hội biến đổi (chỉ cần thay đổi các tham số đưa vào mô hình).
              – Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS chỉ là một khâu trong hàng chuỗi các nội dung của công việc định giá. Theo đó, cần phát triển đồng bộ vấn đề giáo dục, đào tạo nguồn nhân lực cho định giá BĐS; vấn đề huy động sự tham gia của khu vực tư nhân trong định giá BĐS; vấn đề cấp chứng chỉ hành nghề định giá BĐS; vấn đề phát triển hệ thống thông tin phục vụ công tác định giá BĐS; hệ thống giải quyết tranh chấp trong định giá BĐS; hệ thống giám sát chuyên môn định giá BĐS; hệ thống các hiệp hội định giá…
              Xác định giá cả của BĐS sát với giá trị thị trường là cần thiết để các giao dịch BĐS phản ánh đúng bản chất kinh tế, thể hiện tính công bằng, hạn chế các thất thoát về thuế, về quản lý tài sản của Nhà nước cũng như hạn chế các tranh chấp về BĐS. Hoạt động định giá không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt với những quy mô lớn của Nhà nước, để hình thành khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà cũng cần thiết cho việc định giá BĐS trong các trường hợp cần định giá BĐS riêng lẻ. Việc xác định giá BĐS theo giá trị thị trường với sự hỗ trợ của công cụ toán học và kỹ thuật hiện đại chính là một giải pháp tốt để góp phần minh bạch hóa thông tin của thị trường BĐS ở nước ta.
     
     
    TÀI LIỆU THAM KHẢO
    [1]  Nguyễn Xuân Hoài, “Một số vấn đề trong định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay”, Hội thảo Kinh tế và Quản lý bất động sản, Đại học Xây dựng Hà Nội, 11/2007.
    [2]  Nguyễn Phạm Quang Tú, Trần Ngọc Hiến, “Một số phương pháp định giá bất động sản trong nền kinh tế thị trường”, Tạp chí Kinh tế xây dựng, 04/2007.
    [3]  Ngô Trí Long, “Hoàn thiện phương pháp định giá đất nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản ở nước ta”, Tạp chí của Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị, 10/2010.
    [4 Rosen, S, “Hedonic price and implicit markets: Product diffention in pur compelitition” Journal of political economy, 1974.
    [5Quigley, J.M, “Asimple hybrid model for estimating real estate ptices indexes”, Journal of housing economics, 1995.

    Bình luận