1. Sự cần thiết nghiên cứu của đề tài
– Nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước hiện nay có nhiều loại với các đối tượng thụ hưởng khác nhau. Các loại nhà ở này chủ yếu thuộc sở hữu nhà nước (SHNN), gồm: nhà ở công vụ do nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn NSNN hoặc được xác lập thuộc SHNN theo quy định của pháp luật; nhà ở để phục vụ tái định cư do nhà nước đầu tư; nhà ở xã hội (NOXH) do nhà nước đầu tư; nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước (NSNN) hoặc có nguồn gốc từ vốn NSNN hoặc được xác lập thuộc SHNN và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê. Số lượng nhà ở này là đáng kể và sẽ ngày càng nhiều, đặc biệt là loại hình nhà chung cư (NCC).
– Tại Luật Nhà ở và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (Nghị định 99/2015/NĐ-CP) đã có những quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc SHNN cũng như quản lý, vận hành NCC. Theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý, sử dụng NCC (Thông tư 02/2016/TT-BXD), hoạt động QLVH NCC gồm rất nhiều các nội dung, như: điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thiết bị thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa NCC; cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường,… và một số các công tác khác nhằm bảo đảm cho NCC hoạt động bình thường.
– Thực tế hiện nay, kinh phí cho công tác QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước nói trên đang được các đơn vị QLVH nhà chịu trách nhiệm lập dự toán hàng năm gửi cơ quan quản lý nhà ở thẩm định và trình cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở xem xét, quyết định phê duyệt. Tuy nhiên, hiện nay chưa có những quy định, hướng dẫn về cách thức xác định dự toán chi phí này. Việc lập dự toán chi phí đang được các đơn vị QLVH nhà vận dụng theo nội dung chi tại Thông tư 124/2016/TT-BTC ngày 03/8/2016 của Bộ Tài chính (1) và thực hiện bằng cách lập dự toán tổng hợp chung cho các hoạt động liên quan của đơn vị, chưa đảm bảo sự rõ ràng, tách bạch đối với chi phí cho từng nội dung công tác QLVH của quỹ nhà được giao quản lý. Quá trình lập dự toán chi phí chưa có sự kiểm soát, khống chế, thống nhất về nguồn số liệu đầu vào. Việc thiếu những quy định, hướng dẫn cụ thể còn gây khó khăn cho công tác thẩm định, phê duyệt dự toán; thời gian thẩm định, phê duyệt thường kéo dài.
– Để thống nhất trong quản lý và thực hiện, tạo sự đồng thuận, rõ ràng trong việc xác định chi phí QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước cần thiết phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể về nội dung công tác, nội dung chi phí, cách thức xác định từng khoản mục cũng như vai trò, trách nhiệm của các chủ thể có liên quan. Hiện nay, chúng ta còn rất thiếu ĐMDT dịch vụ QLVH nhà ở để phục vụ xác định và quản lý chi phí QLVH nhà. Nếu có thể triển khai xây dựng ĐMDT dịch vụ QLVH nhà ở sẽ góp phần nâng cao hiệu quả quá trình thực hiện cũng như quá trình giám sát, quản lý các công tác này. Đây cũng có thể coi như một công cụ giúp cho việc đánh giá, lựa chọn đơn vị thực hiện cung ứng dịch vụ QLVH nhà ở. Ngoài ra, việc xác định chi phí cho công tác QLVH nhà ở được thuận tiện, minh bạch hóa cũng sẽ là căn cứ để các đơn vị, cá nhân đang quản lý, sử dụng nhà ở thương mại tham khảo áp dụng trên cơ sở tự nguyện nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng công tác cung ứng dịch vụ QLVH nhà ở, góp phần hạn chế bớt những tranh chấp có thể phát sinh giữa các chủ thể có liên quan.
– Xuất phát từ thực tế nêu trên, việc nghiên cứu xây dựng một số ĐMDT dịch vụ QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước tại Việt Nam hiện nay là hết sức cần thiết. Các định mức này sẽ được nghiên cứu, tính toán, xây dựng cho các loại hình nhà ở và cho từng nội dung công việc QLVH nhà ở.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đề tài được thực hiện với mục tiêu nghiên cứu xây dựng một số ĐMDT dịch vụ QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm QLVH của nhà nước nhằm tạo công cụ phục vụ cho việc xác định chi phí công tác này, thông qua các nhiệm vụ cụ thể sau:
– Tổng kết những vấn đề chung về nhà ở và quản lý, sử dụng nhà ở;
– Làm rõ thực trạng các quỹ nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước hiện nay, công tác quản lý và những khó khăn trong việc xác định và quản lý chi phí QLVH đối với các quỹ nhà này;
– Thực hiện điều tra, khảo sát, thu thập số liệu và thực hiện việc tính toán, xác định ĐMDT đối với một số công tác QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu
– Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước và phương pháp xây dựng ĐMDT dịch vụ QLVH quỹ nhà nói trên.
b) Phạm vi nghiên cứu
– Do ảnh hưởng bởi thời gian thực hiện và bố trí kinh phí, đề tài được giới hạn trong phạm vi nghiên cứu, tính toán, xây dựng định mức cho một số công tác như vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, đối với loại hình NCC.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được lựa chọn khi thực hiện đề tài là phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với tổng kết và phân tích các số liệu thống kê, khảo sát thu thập được từ thực tế.
5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
a) Ý nghĩa khoa học
– Đề tài được thực hiện sẽ xây dựng cơ sở khoa học cho việc nghiên cứu xây dựng ĐMDT cho các công tác QLVH đối với các loại hình nhà ở khác nhau, thuộc sở hữu của các thành phần khác nhau.
b) Ý nghĩa thực tiễn
Sản phẩm của đề tài là tập ĐMDT dịch vụ QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước có ý nghĩa sau:
– Đối với các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
+ Làm cơ sở lập và xét duyệt nguồn kinh phí cho dịch vụ QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước;
+ Là công cụ giúp cho việc đánh giá, lựa chọn đơn vị thực hiện cung ứng dịch vụ QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước;
+ Làm cơ sở để hoàn thiện quy định về lập và quản lý chi phí dịch vụ QLVH nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước.
– Đối với các tổ chức, cá nhân có liên quan: tập định mức được xây dựng có thể dùng để tham khảo áp dụng, nâng cao hiệu quả và chất lượng công tác cung ứng dịch vụ QLVH nhà ở, góp phần hạn chế, giải quyết những tranh chấp giữa CĐT, đơn vị QLVH nhà và cư dân đối với loại hình nhà ở thương mại.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và kiến nghị, danh mục các chữ viết tắt, danh mục các bảng, biểu, danh mục các hình vẽ, sơ đồ và các phụ lục, đề tài được kết cấu trong 3 chương:
– Chương 1: Tổng quan về nhà ở và quản lý nhà ở.
– Chương 2: Thực trạng công tác quản lý vận hành nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước tại Việt Nam hiện nay và một số kinh nghiệm nước ngoài.
– Chương 3: Nghiên cứu xây dựng định mức dự toán dịch vụ quản lý vận hành nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước tại Việt Nam
