Vào giữa năm 1990 tác phẩm của nhà kinh tế học nổi tiếng Hernando de Soto – «Sự bí ẩn của đồng vốn» và «Con đường khác» đã có tiếng vang rộng lớn trong giới khoa học và chuyên môn. Tác giả dựa vào hàng loạt những nghiên cứu trong nhiều năm của mình, đã đi đến kết luận rằng: các nước chuyển dịch thành công sang nền kinh tế thị trường trong thế kỷ 20, là những nước có khả năng hình thành một thị trường kinh doanh Nghĩa vụ và Quyền sở hữu. Thị trường này hoạt động rất có hiệu quả ở các nước phát triển, khác rất xa so với thị trường tại các nước đang phát triển, mà ở đó chủ yếu là buôn bán hàng hoá và các dịch vụ kèm theo.
Hợp đồng góp vốn và rủi ro trong các giao dịch với bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, được mua đi, bán lại tại bất kỳ thời điểm nào trong chu kỳ sống của nó, kể cả khi nó chưa là hàng hóa. Do vậy các giao dịch với bất động sản trên thị trường sơ cấp, khi bất động sản còn chưa được hình thành trên thực địa, chứa đựng nhiều rủi ro. Chủ đầu tư hay sử dụng các loại hợp đồng rủi ro trên thị trường sơ cấp là: hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.
Trong thời gian gần đây, trên thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng nhiều vụ tranh chấp liên quan trực tiếp đến hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền dự án. Nhiều chủ đầu tư bỏ trốn, số phận bất động sản hình thành trong tương lai của người dân còn rất mù mịt, trách nhiệm của cơ quan quản lý đến đâu còn chưa rõ ràng, nhưng phần thiệt luôn nằm về phía người góp vốn. Nhu cầu nhà ở của người dân hiện rất lớn, vì vậy một khung pháp lý hoàn thiện và chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư trong giai đoạn hiện nay là hết sức cần thiết.
Đối với người mua nhà theo hợp đồng góp vốn, ngoài các loại rủi ro thông thường như rủi ro về tiến độ, chất lượng công trình, còn tồn tại các rủi ro nghiêm trọng hơn nhiều. Đó là rủi ro công trình xây dựng dở dang hoặc rủi ro dự án không triển khai, do chủ đầu tư sử dụng vốn góp của người dân không đúng mục đích hay rủi ro hợp đồng vô hiệu. Trong những trường hợp như vậy, khả năng người góp vốn mua nhà bị mất vốn là rất lớn. Hợp đồng hợp tác kinh doanh còn rủi ro hơn nữa, khi mà người góp vốn cùng chia sẻ rủi ro về lợi nhuận hay thua lỗ với chủ đầu tư.
Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là hợp đồng mua bán bất động sản, thu tiền ứng trước của khách hàng tại thời điểm chưa xây dựng cơ sở hạ tầng hay không tuân thủ các quy định ràng buộc khác của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu. Nghĩa là chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi.
Về pháp lý, điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở góp vốn, hợp tác đầu tư và huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của khách hàng với một số điều kiện nhất định, thông qua hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai, nhưng Nhà nước lại không có bất kỳ một cơ chế nào giám sát thực hiện. Kinh nghiệm nước ngoài cho thấy, để quản lý thị trường và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên góp vốn, cơ quan chức năng Nhà nước cần ban hành bộ luật, buộc đăng ký Nhà nước tất cả các giao dịch với bất động sản, kể cả các hợp đồng thuê bất động sản dài hạn trên 01 năm, hợp đồng thuê mua…, đồng thời ban hành luật quản lý chặt chẽ mục đích sử dụng vốn góp của khách hàng.
Về bản chất việc đăng ký các giao dịch với bất động sản không chứng minh được tính pháp lý của giao dịch, nghĩa là không đảm bảo tính pháp lý chuyển quyền sở hữu bất động sản, bởi vì việc đăng ký chỉ thuần túy là đăng ký mà thôi, nó không chứng minh tính pháp lý của giao dịch. Người bán chỉ có thể chứng minh quyền sở hữu đích thực của mình đối với bất động sản khi đưa ra những chứng cứ giao dịch với bất động sản này trước đây, nói cách khác là chứng minh tính pháp lý của quyền chiếm hữu bất động sản.
Do lịch sử để lại, sự chiếm hữu bất động sản được coi là cơ sở vững chắc chứng minh cho lợi ích của bất động sản và được coi là điều kiện cần và đủ cho các quyền khác của bất động sản. Xã hội hiện đại ngày nay phức tạp hơn rất nhiều, đòi hỏi phải có một hệ thống mới, có khả năng hoạt động hữu hiệu để củng cố quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu. Đăng ký giao dịch bất động sản và trái phiếu bất động sản là xác nhận quyền lợi của tất cả các bên liên quan và công nhận quyền chiếm hữu bất động sản.
Người được chuyển nhượng cũng như chủ sở hữu mới của bất động sản bắt buộc phải đăng ký Nhà nước giao dịch bất động sản, đồng thời được hưởng lợi ích của việc đăng ký này. Việc này đặc biệt quan trọng khi BĐS là thửa đất trống (chưa xây dựng), cũng như trong tất cả các trường hợp khác, khi người được chuyển nhượng bất động sản nhưng chưa chiếm hữu ngay bất động sản.
Các hình thức đăng ký bất động sản chính trên thế giới
Hệ thống đăng ký (thống kê) sở hữu bất động sản (nhà), và sử dụng/sở hữu đất đai trên thế giới được tổ chức theo 2 mục đích hoàn toàn khác nhau và không liên quan với nhau.
– Mục đích thứ nhất có nguồn gốc lâu đời và đơn giản nhất là để thu thuế: người sử dụng đất (bất động sản) có nghĩa vụ đóng thuế sở hữu tài sản đúng và đủ cho Nhà nước. Trước hết Nhà nước chú trọng tổ chức hệ thống đăng ký (thống kê) sở hữu đất hoạt động hữu hiệu, không phụ thuộc vào hình thức sở hữu, nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế. Hệ thống thống kê này gọi là thuế địa chính (thuế đất); nó tương đối đơn giản, dễ hiểu. Mọi thay đổi về bất động sản cũng như chủ sở hữu luôn được ghi nhận, thống kê đầy đủ. Trên thực tế người sử dụng đất (bất động sản) không quan tâm đến việc cập nhật mọi biến động của hệ thống thuế địa chính (thuế đất).
– Tổ chức Hệ thống đăng ký (thống kê) sở hữu đất (bất động sản) theo mục đích thứ hai hoàn toàn khác và không liên quan với mục đích thứ nhất. Đó là để đảm bảo Quyền sở hữu/sử dụng tư nhân về đất đai (bất động sản), nói rộng ra là để đảm bảo tính pháp lý cho thị trường bất động sản, nghĩa là đảm bảo về mặt pháp lý khi chuyển giao quyền sở hữu để thực hiện các giao dịch về đất đai (bất động sản), cụ thể là: mua-bán, chuyển đổi, chia – tách, tặng, thừa kế, tịch thu, đặt cọc, hùn vốn, cho thuê …… Vì thế chủ sở hữu bất động sản đặc biệt quan tâm đến hệ thống này, thậm chí còn quan tâm hơn cả Nhà nước.
Quy trình đăng ký bất động sản thực hiện tại các nước khác nhau cũng rất khác nhau, phụ thuộc vào lịch sử của từng nước, vào thói quen, truyền thống, hệ thống luật pháp, cũng như vào khả năng kinh tế, kỹ thuật. Hiện nay trên thế giới chủ yếu tồn tại 2 hệ thống quản lý đăng ký bất động sản:
– Hệ thống “Địa chính pháp lý” hoạt động tại các nước Tây Âu, đăng ký (thống kê) sở hữu bất động sản (nhà) và đất đai, đảm bảo chứng minh về mặt pháp lý Quyền sở hữu bất động sản và chịu sự điều hành của Cơ quan luật pháp: Toà án địa phương hoặc Toà án chuyên trách.
– Hệ thống đăng ký công khai các giao dịch bất động sản kết hợp với hệ thống bảo hiểm Quyền sở hữu bất động sản hoạt động rất phổ biến tại Mỹ. Luật về đăng ký bất động sản qui định: hệ thống đăng ký giao dịch bất động sản tại tất cả các Bang của nước Mỹ do chính quyền địa phương quản lý.
Hệ thống Torrens thực thi tại Úc, Niudilân, một số Bang của Canađa và Mỹ là một dạng phát triển từ hệ thống “Địa chính pháp lý”. Hệ thống này được hình thành để giải quyết những vấn đề tồn tại của hệ thống đăng ký giao dịch bất động sản, nó không chứng minh cho tính pháp lý của Quyền sở hữu bất động sản.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở
Hiện nay ở nước ta đang lưu hành cả 3 loại Giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cả 3 loại giấy chứng nhận này đều có giá trị pháp lý như nhau. Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đầu mối tiếp nhận, giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Phân tích các tài liệu nước ngoài cho thấy, trên thế giới chủ yếu tồn tại 3 hình thức pháp lý, làm cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản, đó là:
1. Theo phán quyết của Luật sư.
2. Sở hữu bảo hiểm (insurance policy) bất động sản.
3. Hệ thống địa chính pháp lý, hoặc hệ thống Torrens.
Hai hệ thống đầu tiên dựa vào cơ sở pháp lý hiện trạng bất động sản, được thể hiện trong hệ thống tài liệu của Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản và dựa vào tính xác thực đăng ký công khai giao dịch bất động sản. Bản thân giao dịch bất động sản không phải là cơ sở pháp lý để chuyển quyền sở hữu bất động sản, nó không chứng minh người bán là chủ sở hữu đích thực cũng như chủ sở hữu duy nhất của bất động sản.
Bảo hiểm Quyền sở hữu bất động sản chính là nhằm bảo vệ chủ sở hữu không bị mất mát tài sản trong trường hợp tồn tại một bên thứ ba, có quyền lợi hoặc những tranh chấp liên quan mà chủ sở hữu không biết trước khi mua bảo hiểm. Khác với các dạng bảo hiểm khác, bảo hiểm Quyền sở hữu bất động sản là bảo hiểm những sự kiện đã xảy ra trong quá khứ, mà hệ quả của nó có thể sẽ xảy ra trong tương lai. Mua Bảo hiểm sở hữu bất động sản, thực chất là chuyển những rủi ro có thể xảy ra đối với chủ sở hữu hoặc người thuê bất động sản sang công ty bảo hiểm. Bảo hiểm sở hữu bất động sản rất phổ biến ở Mỹ vào cuối thế kỷ 19, hiện nay hệ thống này bảo vệ hơn ½ chủ sở hữu bất động sản.
Hệ thống địa chính pháp lý và tương tự với nó là hệ thống Torrens thống kê tất cả các sự kiện, các giao dịch BĐS, chuyển quyền sở hữu bất động sản, chứng nhận sở hữu bất động sản vì thế nó đảm bảo tuyệt đối về mặt pháp lý khi đăng ký Quyền sở hữu bất động sản.
Tại Mỹ có 2 hệ thống đăng ký Giấy chứng nhận quyền sở hữu: hệ thống thứ nhất đăng ký theo dạng «người chuyển- người nhận» và hệ thống thứ hai đăng ký theo thửa đất, theo vị trí.
– Hệ thống «người chuyển-người nhận» đăng ký các giao dịch bất động sản theo tên của chủ sở hữu cuối cùng (người chuyển) và chủ sở hữu mới (người nhận).
– Hệ thống đăng ký theo thửa đất thì đăng ký giao dịch bất động sản theo địa chỉ pháp lý của thửa đất hoặc theo vị trí của thửa đất (không theo Tên của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng). Tại các Thành phố để tìm kiếm bất động sản, trước tiên người ta tìm kiếm theo tên của quận nơi có bất động sản, sau đó theo địa chỉ pháp lý.
Ở tất cả các Bang của nước Mỹ, Giấy chứng nhận thế chấp bất động sản phải đăng ký vào Danh bạ «người nhận thế chấp- người thế chấp bất động sản». Danh bạ này được ghi theo tên người nhận thế chấp-người cho vay, cũng như theo tên của người thế chấp bất động sản- người vay tiền.
Tổng quan về hệ thống địa chính hợp nhất trên thế giới
Tây Âu. Hệ thống địa chính hợp nhất Tây Âu nhìn chung tương đối giống nhau, bao gồm: đăng ký thửa đất, bản đồ địa chính và ghi chép pháp lý thửa đất.
Hệ thống địa chính tại Anh khác biệt với hệ thống trên ở chỗ: hệ thống địa chính chỉ bao gồm các thông tin về địa chính, chủ yếu là ranh giới giữa các thửa đất và phân loại bất động sản. Hệ thống này không mang tính hệ thống hoá, tập trung hóa dữ liệu về chủ sở hữu bất động sản.
Đặc tính chung nhất của hệ thống địa chính Châu Âu là nó trực tiếp hay gián tiếp đều xây dựng theo mô hình của Pháp. Mục đích chính của hệ thống địa chính là để thu thuế đất. Ngày nay địa chính vẫn phục vụ cho mục đích thu thuế, dữ liệu của nó là cơ sở để tính các loại thuế đất khác nhau, thuế sở hữu bất động sản.
Tại Pháp, hiện nay hệ thống địa chính hợp nhất/đa mục tiêu không tổng hợp thông tin địa chính toàn đất nước. Tại các thành phố lớn như: Paris, Lill, Marcel chỉ xây dựng hệ thống địa chính đa mục tiêu cho lãnh thổ của mình.
Ở Đức hệ thống địa chính ngày nay được phát triển từ hệ thống địa chính thuế và được coi là một phần của hệ thống pháp luật; nó bao gồm các dữ liệu về chủ sở hữu, về nhà và đất, chức năng sử dụng đất và bản đồ địa chính. Hệ thống cơ sở dữ liệu tự động hoá đa mục tiêu về đất và bất động sản được hình thành bằng cách phối hợp các cơ quan chức năng với nhau. Liên kết với các hệ thống cơ sở dữ liệu khác, hệ thống đa mục tiêu này đã mang tính quốc gia, nó cho phép giải quyết nhiều nhiệm vụ quan trọng liên quan tới các vấn đề như sử dụng, quy hoạch sử dụng đất và kinh tế bất động sản.
Sự khác biệt của hệ thống địa chính của Áo là ở chỗ nó tách riêng việc quản lý đăng ký đất đồi núi và đất đường sắt. Hiện nay cơ sở dữ liệu về đất và bất động sản đã thống nhất thành một hệ thống tự động hoá .
Do đặc trưng của pháp luật Thụy Sỹ, các tỉnh thuộc các Bang của nước này được độc lập về chính sách đất đai. Thông thường thuế bất động sản được nộp toàn bộ vào Ngân sách địa phương. Hệ thống địa chính của các tỉnh được tổ chức độc lập, chính quyền địa phương chịu trách nhiệm đăng ký Quyền sở hữu đất đai. Nhà nước chỉ qui định hình thức và nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chính quyền địa phương nơi đó tự qui định cơ quan nào chịu trách nhiệm quản lý. Ở bang này thì đó là Tòa án, tại bang khác lại do các cơ quan chức năng có quyền đăng ký bất động sản phụ trách, vì thế địa chính Thụy Sỹ thuần túy là địa chính pháp lý.
Ở Bắc Âu. Tại Thụy Điển hệ thống địa chính đa mục tiêu được xây dựng bằng cách hợp nhất 2 hệ thống thông tin về đất và thông tin về bất động sản.
Hệ thống địa chính Đan Mạch hợp nhất các dữ liệu về chủ sở hữu, về nhà, đất, địa chỉ và loại nhà. Bản thân hệ thống địa chính mang tính Quốc gia: quy chuẩn do chính phủ quy định và tài trợ. Hệ thống địa chính Phần Lan cũng tương tự như tại các nước trên.
Ở Nam Âu. Hệ thống địa chính tại Ý giống như tại Trung Âu. Sự khác nhau giữa hệ thống địa chính Ý với các nước khác là từ năm 1939 tại Ý đã tiến hành hệ thống hóa đăng ký sở hữu nhà.
Tại Hy Lạp hiện nay hệ thống địa chính quốc gia nhà và đất vẫn đang trong qúa trình hợp nhất.
Liên bang Nga. Với sự ra đời “Luật sở hữu tại Liên bang Nga” và “Luật tư nhân hóa quỹ nhà ở tại Liên bang Nga” năm 1991, tại Liên bang Nga đã hình thành Quyền sở hữu tư nhân BĐS. Đăng ký Quyền sở hữu tư nhân BĐS được thực hiện từ tháng 1 năm 1995, tức là từ khi ra đời Bộ luật Dân sự Liên bang Nga.
Do lịch sử để lại tại các tỉnh, thành của Liên bang Nga, cũng như tại Mátxcơva cho đến nay vẫn tồn tại nhiều hệ thống đăng ký BĐS. Cục quản lý tài sản thành phố chịu trách nhiệm đăng ký sở hữu căn hộ, nhà; Sở tài nguyên chịu trách nhiệm đăng ký các giao dịch về đất đai.
“Luật đăng ký quyền sở hữu BĐS và các giao dịch BĐS” Liên bang Nga (№ 122-ФЗ ngày 21.07.97), bắt đầu có hiệu lực từ 30 tháng 1 năm 1998 qui định: bắt buộc phải đăng ký Quốc gia tất cả các quyền sở hữu BĐS và các giao dịch BĐS liên quan.
Tại Mátxcơva từ năm 1998 chức năng đăng ký sở hữu BĐS từng bước chuyển sang cơ quan tư pháp chuyên ngành – trung tâm đăng ký sở hữu BĐS và các giao dịch BĐS thành phố.
Vấn đề nan giải để tổ chức hệ thống đăng ký BĐS là phải từng bước chuyển từ hệ thống nhiều cơ quan đăng ký sang một tổ chức thống nhất (cơ quan tư pháp) để đăng ký Quốc gia và quản lý BĐS trên lãnh thổ toàn đất nước.
Sau khi hình thành hệ thống các cơ quan tư pháp này, đăng ký quốc gia BĐS tuy là một tổ chức thống nhất, nhưng trong đó bao gồm 2 hệ thống: hệ thống thống kê quốc gia đăng ký quyền sở hữu BĐS và hệ thống thống kê địa chính BĐS quốc gia.
Từ năm 2008 trên toàn lãnh thổ Liên bang Nga việc đăng ký sở hữu BĐS và các giao dịch BĐS sẽ được thực hiện theo phương thức “một cửa”. Hai hệ thống này hình thành nên cơ sở dữ liệu thông tin thống nhất quốc gia về thị trường BĐS.
Hệ thống địa chính hợp nhất là công cụ, giải pháp hữu hiệu để quản lý thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người dân
Địa chính đa mục tiêu hay còn gọi là Hệ thống địa chính hợp nhất là sự kết hợp giữa địa chính với hệ thống pháp lý đăng ký các Quyền sử dụng đất đai, tài sản gắn liền với đất thành một hệ thống thông tin thống nhất. Lợi ích của việc hợp nhất này như sau:
– Thuận lợi và đáng tin cậy khi đăng ký tất cả các giao dịch về đất đai.
– Đảm bảo quyền của chủ sở hữu và các quyền liên quan khác với đất đai. Điều này kích thích thị trường đất đai, bất động sản và thị trường tín dụng dài hạn (với thế chấp là đất đai, bất động sản) phát triển. Khi cho vay với thế chấp là đất đai, bất động sản, thông thường ngân hàng thẩm định quyền sở hữu bất động sản thế chấp và yêu cầu được cung cấp thông tin về quy hoạch thành phố.
– Giảm đáng kể số lượng các tranh chấp về đất đai và kiện tụng lên tòa án, hệ quả là giảm các vụ án đất đai cũng như các chi phí liên quan.
– Đảm bảo cập nhật liên tục dữ liệu để định giá và đánh thuế đất, bất động sản khác.
Hệ thống thông tin địa chính đa mục tiêu cũng rất cần thiết để giải quyết các nhiệm vụ quan trọng khác, như thực hiện các biện pháp cải cách ruộng đất hoặc thanh kiểm tra thay đổi mục đích sử dụng đất.
Một hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất, tập hợp toàn bộ thông tin về các giao dịch với bất động sản, về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hết sức cần thiết cho mục đích quản lý Nhà nước, hình thành và phát triển lành mạnh thị trường kinh doanh Nghĩa vụ và Quyền sở hữu bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân.
Tác giả bài viết: TS. ĐOÀN DƯƠNG HẢI
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG, TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
