1. Sự cần thiết phải thực hiện đề tài
– Quỹ nhà ở do nhà nước quản lý hiện nay gồm nhiều loại với các đối tượng thụ hưởng khác nhau, gồm: nhà ở công vụ do nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước (NSNN) hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) theo quy định của pháp luật; nhà ở để phục vụ tái định cư do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức theo quy định (tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở); nhà ở xã hội (NOXH) do nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức theo quy định (tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở); nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn NSNN hoặc có nguồn gốc từ vốn NSNN hoặc được xác lập thuộc SHNN và đang cho hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở[2]. Số lượng nhà ở này là đáng kể và ngày càng nhiều, đặc biệt là loại hình nhà chung cư (NCC), khi chủ trương xây dựng NOXH cho thuê đầu tư bằng nguồn vốn NSNN được triển khai rộng rãi.
– Việc quản lý vận hành (QLVH) nhà ở do nhà nước quản lý hiện nay được giao cho các đơn vị sự nghiệp công lập hoặc thuê các doanh nghiệp có chức năng, năng lực thực hiện[1]. Kinh phí cho công tác QLVH được lấy từ nguồn thu từ cho thuê nhà, phí (QLVH) nhà, khai thác mặt bằng thương mại (nếu có) và hỗ trợ từ NSNN.
– Theo quy định hiện hành, đơn vị QLVH nhà ở do nhà nước quản lý có trách nhiệm lập dự toán, báo cáo cơ quan quản lý nhà ở xem xét. Tuy nhiên, hiện nay chưa có những quy định, hướng dẫn cụ thể về cách thức xác định dự toán chi phí này[1]. Trên thực tế đang tồn tại một số bất cập liên quan đến nội dung này. Việc lập dự toán chi phí đang được các đơn vị QLVH nhà thực hiện bằng cách lập dự toán tổng hợp chung cho các hoạt động liên quan của đơn vị mình, chưa đảm bảo sự rõ ràng, tách bạch chi phí cho các hoạt động, giữa chi phí QLVH cho từng quỹ nhà, tòa nhà. Quá trình lập dự toán chi phí chưa có sự kiểm soát, khống chế, thống nhất về nguồn số liệu đầu vào, về quy định định mức tỷ lệ đối với các khoản mục lợi nhuận, chi phí quản lý chung,… Việc thiếu những quy định, hướng dẫn cụ thể nói trên không những gây khó khăn cho việc lập dự toán chi phí mà còn gây khó khăn cho công tác thẩm định, phê duyệt dự toán, thời gian thẩm định, phê duyệt thường kéo dài. Những bất cấp này có thể dẫn đến sự thực hiện tùy tiện, thiếu minh bạch, không thống nhất giữa các địa phương, giữa các đơn vị được giao QLVH, giữa các quỹ nhà ở thuộc trách nhiệm quản lý của nhà nước, giữa các tòa nhà.
– Do đó, để tạo sự thống nhất, minh bạch trong việc xác định và quản lý chi phí cho công tác QLVH nhà ở do nhà nước quản lý, cần thiết phải có những quy định, hướng dẫn cụ thể về nội dung các công tác, nội dung các khoản mục chi phí QLVH quỹ nhà này; cũng như cách thức xác định từng khoản mục chi phí, vai trò, trách nhiệm của các chủ thể có liên quan. Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài Nghiên cứu, xây dựng phương pháp xác định và đề xuất một số giải pháp về quản lý chi phí QLVH nhà ở do nhà nước quản lý là hết sức cần thiết. Những nội dung nghiên cứu này có thể làm cơ sở để ban hành những quy định, hướng dẫn mang tính pháp quy đối với việc xác định và quản lý chi phí QLVH nhà ở do nhà nước quản lý; đồng thời cũng có thể được vận dụng để xác định chi phí QLVH đối với loại hình nhà ở thương mại (trên cơ sở tự nguyện), làm cơ sở thỏa thuận, thống nhất giữa doanh nghiệp QLVH nhà và người dân sinh sống trong tòa nhà, hạn chế bớt những tranh chấp có thể phát sinh.
– Tại Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17/7/2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Bộ Xây dựng có quy định giao Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định chi phí QLVH nhà ở (điểm g khoản 9 Điều 2). Do vậy, việc đề xuất và thực hiện đề tài Nghiên cứu, xây dựng phương pháp xác định và đề xuất một số giải pháp về quản lý chi phí QLVH nhà ở do nhà nước quản lý là phù hợp với chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Bộ Xây dựng theo quy định.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Việc nghiên cứu xây dựng Phương pháp xác định và đề xuất một số giải pháp quản lý chi phí QLVH nhà ở do nhà nước quản lý được thực hiện với mục tiêu tạo lập công cụ phục vụ việc xác định chi phí QLVH nhà ở do nhà nước quản lý và nâng cao chất lượng công tác quản lý chi phí này.
3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của đề tài
a) Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là phương pháp xác định và quản lý chi phí đối với công tác QLVH nhà ở do nhà nước quản lý.
b) Phạm vi nghiên cứu
– Do ảnh hưởng bởi thời gian thực hiện và kinh phí bố trí cũng như mức độ cần thiết, đề tài sẽ tập trung đi sâu nghiên cứu, xây dựng phương pháp xác định và đề xuất giải pháp quản lý chi phí QLVH nhà ở do nhà nước quản lý đối với nhà ở để phục vụ tái định cư và NOXH là NCC.
– Việc lựa chọn loại hình nhà ở nói trên được thực hiện trên cơ sở đánh giá các nội dung công việc thuộc công tác QLVH đối với nhà ở phục vụ tái định cư, NOXH là NCC do nhà nước quản lý đa dạng, phức tạp và số lượng loại hình nhà ở này chiếm tỷ trọng lớn.
– Các loại hình nhà ở sẽ được phân tích kỹ hơn tại Chương 1 của Báo cáo kết quả thực hiện đề tài này.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu được lựa chọn khi thực hiện đề tài như sau:
– Nhóm phương pháp nghiên cứu lý thuyết, gồm: phương pháp phân tích – tổng hợp lý thuyết và phương pháp phân loại – hệ thống hóa lý thuyết;
– Nhóm phương pháp nghiên cứu thực tiễn, gồm: phương pháp tổng kết kinh nghiệm, phương phương chuyên gia và phương pháp điều tra thu thập số liệu (từ quan sát, phỏng vấn, hồ sơ và định tính kết hợp với định lượng).
5. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài
– Những nghiên cứu, đề xuất của đề tài sẽ làm cơ sở cho việc nghiên cứu, xây dựng và ban hành văn bản mang tính pháp quy để hướng dẫn về phương pháp xác định chi phí QLVH nhà ở do nhà nước quản lý; hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách, hệ thống công cụ về nhà ở nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở.
– Ngoài ra, những quy định này cũng có thể được vận dụng để xác định chi phí QLVH đối với loại hình nhà ở thương mại (trên cơ sở tự nguyện), làm cơ sở thỏa thuận, thống nhất giữa doanh nghiệp QLVH nhà và người dân sinh sống trong tòa nhà, hạn chế bớt những tranh chấp có thể phát sinh.
6. Kết cấu của đề tài
Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và kiến nghị, Danh mục các bảng, biểu, Danh mục các sơ đồ, hình vẽ, Tài liệu tham khảo và Phụ lục, nội dung chính của đề tài được kết cấu trong ba chương:
– Chương 1: Những vấn đề chung về quản lý vận hành nhà ở do nhà nước quản lý.
– Chương 2: Thực trạng công tác xác định và quản lý chi phí quản lý vận hành nhà ở do nhà nước quản lý tại Việt Nam hiện nay.
– Chương 3: Đề xuất phương pháp xác định và một số giải pháp quản lý chi phí quản lý vận hành nhà ở do nhà nước quản lý.
